{"id":4253,"date":"2021-02-05T15:00:00","date_gmt":"2021-02-05T14:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/coimares-wp.test\/manifattura-tabacchi-un-progetto-per-lucca\/"},"modified":"2026-06-12T09:38:06","modified_gmt":"2026-06-12T07:38:06","slug":"manifattura-tabacchi-un-progetto-per-lucca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/coima.com\/it\/media\/news\/manifattura-tabacchi-un-progetto-per-lucca\/","title":{"rendered":"Manifattura Tabacchi: un progetto per Lucca"},"content":{"rendered":"\n\n\n\n\n\n
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Nell\u2019ambito della proposta di Project Financing per la riqualificazione e la valorizzazione dell\u2019area Sud dell\u2019ex Manifattura Tabacchi di Lucca<\/strong>, promossa da Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca attraverso il Fondo riservato COIMA Urban Regeneration Fund II gestito da COIMA SGR, il 4 febbraio 2021 Fondazione e COIMA hanno illustrato pubblicamente il progetto protocollato al Comune di Lucca.<\/p>\n\n\n\n

Per garantire la massima e pi\u00f9 trasparente informazione sui contenuti, sono disponibili in questa pagina la registrazione dell\u2019evento<\/strong> e il documento di presentazione<\/strong>.
Guarda il video a questo link<\/a><\/p>\n\n\n <\/div>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n \n \n\n\n

Per assicurare il pi\u00f9 ampio confronto sulla proposta<\/strong> \u00e8 stato inoltre attivato l’indirizzo email dedicato manifatturasud@fondazionecarilucca.it<\/a>, al quale far pervenire domande e richieste di approfondimenti<\/strong> cui sar\u00e0 fornito riscontro su questa pagina con cadenza settimanale.<\/p>\n\n\n\n

Rispondiamo di seguito ai principali quesiti<\/strong> che sono stati formulati rispetto al progetto, precisando che il riscontro pu\u00f2 essere fornito limitatamente alle richieste di chiarimento o approfondimento relative alla Proposta depositata e ai Proponenti<\/strong>. Domande inerenti lo stesso oggetto di interesse sono state raggruppate e\/o riassunte per evitare ripetizioni.<\/p>\n\n\n\n

1. Chi garantisce che i beni conferiti dal Comune saranno poi utilizzati dai privati come viene raccontato, cio\u00e8 che mantengano le destinazioni d\u2019uso che oggi vengono dichiarate?<\/strong>
Gli interventi di recupero sugli immobili che comportano un cambio di destinazione d\u2019uso saranno oggetto del Piano Attuativo che i Proponenti si impegnano a presentare al Comune entro 24 mesi dal trasferimento della propriet\u00e0 degli immobili e la cui approvazione sar\u00e0 preceduta anche dal parere della Conferenza di Servizi ex art. 23 della Disciplina di Piano del PIT\/PPR alla quale parteciperanno tutti gli enti pubblici competenti (inclusa la Soprintendenza).<\/p>\n\n\n\n

2. Sempre sul tema delle destinazioni: perch\u00e9 i Proponenti sembrano far finta che non esistano i vincoli della Soprintendenza a cambiare la destinazione d\u2019uso degli edifici?<\/strong>
Ai Proponenti sono ben noti il vincolo storico artistico presente sulla Ex Manifattura Tabacchi cos\u00ec come le prescrizioni dettate dalla Commissione Regionale per il Patrimonio Culturale del Segretariato Regionale per la Toscana nelle autorizzazioni rese ai sensi dell\u2019art. 55 d.Lgs. 42\/2004 per la vendita degli edifici. Tutto ci\u00f2 \u00e8 infatti espressamente richiamato nei documenti allegati alla Proposta. Si segnala inoltre che i Proponenti hanno gi\u00e0 chiarito, accogliendo la richiesta del Comune, di assumersi ogni rischio correlato alla impossibilit\u00e0 di introdurre nuove destinazioni d\u2019uso.<\/p>\n\n\n\n

3. Chi assicura che saranno realizzate tutte le opere e i recuperi che vengono dichiarati?<\/strong>
I Proponenti si impegnano a realizzare tutti gli interventi edilizi che non comporteranno modifica dell\u2019attuale categoria funzionale d\u2019uso e che saranno autorizzati alla data del 31.10.21. I Proponenti, inoltre, come chiarito nella risposta al quesito n. 1, si impegnano a presentare al Comune domanda per l\u2019approvazione di Piano Attuativo entro 24 mesi dal trasferimento della propriet\u00e0 degli immobili.<\/p>\n\n\n\n

4. Il Project Financing non \u00e8 economicamente svantaggioso per il Comune? Non andrebbero persi gli incassi dei parcheggi cedendoli al privato? Si sta configurando un danno erariale!<\/strong>
Le operazioni di Project Financing tipicamente hanno un saldo negativo per l\u2019amministrazione concedente, dal momento che \u201cinveste\u201d risorse disponibili per ottenere un beneficio per la collettivit\u00e0 dotandosi di infrastrutture e servizi. Nel caso della Manifattura, in considerazione della riduzione delle redditivit\u00e0 accettata dalla Fondazione nelle ultime integrazioni alla Proposta depositate a febbraio 2021, il saldo netto per il Comune per la durata della Concessione (stimato dall\u2019Analisi Costi Benefici depositata dai Proponenti) \u00e8 nettamente positivo e potr\u00e0 arrivare fino a 36 Milioni di euro, di cui Euro 13 Milioni derivanti dal meccanismo di compartecipazione ai ricavi (\u201crevenue sharing\u201d) generati dalla gestione dei parcheggi; essi – in caso di raggiungimento degli obiettivi di ricavi contenuti nel piano economico finanziario – garantiscono un beneficio annuo pari a quanto mediamente incassato dal Comune nel triennio 17-19. Per di pi\u00f9 il Comune trasferisce integralmente al concessionario ogni rischio relativamente alla gestione dei parcheggi.<\/p>\n\n\n\n

5. Perch\u00e9 la Fondazione deve guadagnare da questa operazione? Non pu\u00f2 farla per il bene della citt\u00e0?<\/strong>
In considerazione dell\u2019entit\u00e0 dell\u2019investimento complessivo (60 Milioni di euro necessari sia alla realizzazione delle opere pubbliche sia al recupero degli immobili che compongono la Manifattura Sud), l\u2019operazione, come pi\u00f9 volte precisato, non pu\u00f2 che configurarsi per la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca come investimento patrimoniale e non come erogazione. Peraltro, la redditivit\u00e0 complessiva dell\u2019operazione (stimata in circa il 3,5%) risulta molto ridotta rispetto ai rischi assunti, e si giustifica con lo scopo sociale della Fondazione che ha accettato una riduzione della redditivit\u00e0 sulla componente del Project Financing al 5% (rispetto a una media del 9% per operazioni similari). L\u2019investimento effettuato da parte della Fondazione, \u00e8 da inquadrarsi inoltre nell\u2019ambito degli investimenti di tipo ESG (Environmental, Social e Governance) e, soprattutto, nell\u2019ambito del Mission Related Investment<\/em>, che consiste nella destinazione di quote di patrimonio in investimenti volti a soddisfare bisogni territoriali entro livelli di rischio ponderati. Sia gli investimenti di tipo ESG sia quelli relativi al Mission Related, prevedono rendimenti finanziari pi\u00f9 bassi in favore di importanti impatti socioeconomici per il territorio.<\/p>\n\n\n\n

6. Perch\u00e9 il Comune svende il suo patrimonio? A febbraio 2017 aveva messo all\u2019asta un solo edificio a 5 milioni di euro e ora vende l\u2019intero complesso immobiliare a soli 3,2 milioni?<\/strong>
Non si tratta di una svendita. L\u2019asta precedente \u00e8 andata deserta per mancanza di soggetti interessati in quanto:
– la valorizzazione degli immobili sarebbe stata possibile solo a fronte di un recupero di tutta l\u2019area circostante, i cui costi sono ingenti e nessun privato avrebbe mai potuto sostenerli in proprio andandoli a sommare ai costi di riqualificazione degli immobili
– trattandosi di beni fortemente degradati, essi richiedono costi di riqualificazione importanti, inclusi quelli di bonifica da amianto, fibre vetrose e guano
– la riqualificazione degli immobili va eseguita nel rispetto delle attuali normative di sostenibilit\u00e0 ambientale e adeguamento antisismico che, oltre a incidere sui costi, incidono anche sulle superfici disponibili visto che gli immobili andrebbero ripensati per l\u2019aggiunta di corpi scala e altre misure antisismiche
– i valori immobiliari sono in forte decrescita nel centro storico, ancor pi\u00f9 dopo la pandemia (a questo riguardo si evidenzia che i Proponenti hanno mantenuto ferma la proposta originaria \u201cpre-Covid\u201d)
– l\u2019attuale destinazione d\u2019uso \u00e8 quella produttiva, senza alcuna certezza di poterla cambiare in considerazione dell\u2019esistenza di vincoli (si veda risposta al quesito 2)

Si riportano altri due esempi recenti di Manifatture poste in vendita secondo un procedimento di asta pubblica entrambe andate deserte a prezzi proporzionalmente ancor pi\u00f9 bassi di quello proposto quale oggetto di contributo pubblico:
– Manifattura Tabacchi di Torino, ottobre 2020, 67.000 mq in asta deserta a 6.665.000 (99\u20ac\/mq) con destinazioni gi\u00e0 approvate dal Piano di Governo del Territorio (lo strumento comunale di pianificazione urbanistica)
– Manifattura di Legnano, gennaio 2021, 41.000 mq in asta deserta al prezzo di \u20ac3.800.000 (93\u20ac\/mq)<\/p>\n\n\n\n

7. L’ex Manifattura diventer\u00e0 di propriet\u00e0 di una societ\u00e0 a maggioranza Coima, non della Fondazione!<\/strong>
Tale affermazione \u00e8 errata: in caso di aggiudicazione della gara pubblica al costituendo Raggruppamento Temporaneo di Imprese che ha presentato la Proposta di Project Financing, la societ\u00e0 di progetto che diverrebbe concessionaria sarebbe posseduta per la quasi totalit\u00e0 dal fondo di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato \u201cCOIMA Urban Regeneration Fund II\u201d, il cui unico \u201csottoscrittore\u201d e \u201cquotista\u201d (e quindi beneficiario in termini economici) \u00e8 la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca. Contrariamente a quanto affermato, Coima SGR S.p.A., quale societ\u00e0 del risparmio autorizzata dalla Banca d\u2019Italia, ricoprirebbe esclusivamente il ruolo di \u201cgestore\u201d del Fondo, di cui non sarebbe per\u00f2 il beneficiario economico. Inoltre, nella bozza di convenzione allegata alla Proposta di Project Financing \u00e8 previsto che gli immobili della ex Manifattura Sud (costituenti il \u201ccontributo pubblico\u201d) possano essere ceduti anche in via diretta al Fondo (non gi\u00e0 a Coima) quale socio di maggioranza della societ\u00e0 di progetto.<\/p>\n\n\n\n

8. Residenze: perch\u00e9 dalla prima ipotesi formulata dai Proponenti, che prevedeva circa 90 appartamenti, si \u00e8 passati a circa 25?<\/strong>
L\u2019idea progettuale iniziale prevedeva un mix funzionale (non definito) strumentale a mantenere vivo il quartiere durante tutte le ore del giorno e della notte: uffici innovativi, cultura, negozi e servizi di quartiere, residenze e parcheggi. La presenza di una quota residenziale, in particolar modo, \u00e8 ritenuta essenziale in quanto permette al quartiere di vivere dopo l\u2019orario di chiusura degli uffici, mantenendolo animato anche nel weekend. Nell\u2019ultima ipotesi progettuale (proposte di integrazione depositate a febbraio 2021) la quota di residenziale prevista \u00e8 dell\u201911% rispetto alla superfice dell\u2019intero complesso della Manifattura (Nord + Sud) ed \u00e8 residuale rispetto alle superfici che ospiteranno la nuova sede di Tagetik e altre societ\u00e0 che operano nel mondo dell\u2019innovazione e produzione di software, e l\u2019edificio a scopo culturale, espositivo e per realizzare funzioni civiche che verr\u00e0 gestito direttamente dalla Fondazione CRL. La riduzione del numero di appartamenti discende in particolare dalla recente decisione della Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca di acquistare direttamente dal Fondo, una volta ultimata la riqualificazione, un edificio di circa 3.500 mq che sar\u00e0 messo a disposizione della citt\u00e0 per accogliere eventi culturali e altre funzioni civiche da individuare con il contributo della cittadinanza e delle associazioni del territorio.<\/p>\n\n\n\n

9. La Fondazione CRL sta pagando 330mila\u20ac\/anno a COIMA SGR per la gestione di un fondo che \u00e8 \u2013 fino ad ora \u2013 inutilizzato, non sta buttando i suoi soldi?<\/strong>
La commissione di gestione del fondo \u00e8 pari allo 0,55% dell\u2019investimento complessivo; tale valore \u00e8 nella parte bassa della forchetta dei costi per la gestione di fondi di sviluppo similari, compresa tra 0,5-0,85%. Tale costo \u00e8 il pi\u00f9 basso tra fondi similari con investitori istituzionali gestiti da COIMA SGR.<\/p>\n\n\n\n

10. Come si pu\u00f2 parlare di sostenibilit\u00e0 ambientale se \u00e8 previsto un aumento di parcheggi e se poi il Comune per i prossimi 40 anni sar\u00e0 costretto a concordare con i proponenti le nuove politiche della mobilit\u00e0 cittadina? Il fatto di destinare una parte della ex Manifattura Tabacchi a parcheggio per auto significherebbe condizionare la politica futura della mobilit\u00e0 della citt\u00e0 incentivando di fatto il mezzo di mobilit\u00e0 pi\u00f9 inquinante.<\/strong>
Il nuovo parcheggio non incentiva l\u2019utilizzo delle macchine, al contrario si propone di diventare un hub di scambio tra mobilit\u00e0 veloce e mobilit\u00e0 lenta, promuovendo l\u2019integrazione della mobilit\u00e0 sostenibile nella citt\u00e0. Si prevedono un centinaio di biciclette e altri servizi di mobilit\u00e0 elettrica (stazioni di ricarica per veicoli elettrici, a idrogeno ecc.) che potranno essere utilizzati da chi parcheggia la macchina e vuole muoversi in maniera efficiente e sostenibile all\u2019interno della citt\u00e0.
La proposta non ha lo scopo di condizionare le scelte del Comune in tema di mobilit\u00e0, ma di instaurare un dialogo costruttivo con l\u2019amministrazione volto unicamente a evitare di compromettere in maniera significativa l\u2019utilizzo dei parcheggi. Si tratta d\u2019altronde di un investimento infrastrutturale di lungo periodo (40 anni) il cui rientro si basa sulle aspettative dei flussi futuri, non solo dai parcheggi, ma anche dalle iniziative sulla mobilit\u00e0 e dalla gestione delle piazze.
La sostenibilit\u00e0 ambientale \u00e8 uno dei principi ispiratori e centrali del progetto, che si propone di diventare un esempio virtuoso di rigenerazione urbana sostenibile, con l\u2019applicazione \u2013 per la prima volta in Italia per un progetto di cos\u00ec ampie dimensioni \u2013 di logiche di investimento ESG (Environmental, Social and Governance) che possano generare impatti positivi ambientali, sociali ed economici misurabili. Verranno restituiti alla citt\u00e0 circa 30.000 mq di aree e spazi bonificati, si risparmieranno circa 50.000 mq di consumo di suolo grazie al recupero del patrimonio edilizio esistente, che comporter\u00e0 un risparmio di circa 14.580 tonnellate di CO2 rispetto alla realizzazione di una nuova costruzione equivalente. Gli edifici saranno certificati LEED\u00ae (Leadership in Energy and Environmental Design) e saranno riqualificati adottando tecniche costruttive e materiali che ridurranno le emissioni in fase di costruzione, e che promuoveranno l\u2019uso di materiali naturali basati su principi di economia circolare (riuso futuro dei materiali e componenti edilizie).<\/p>\n\n\n\n

11. Perch\u00e9 tra le due alternative che il Comune ha dato, non sono stati stralciati i parcheggi, ma si \u00e8 scelto di rimodulare gli introiti della loro gestione?<\/strong>
I Proponenti si sono resi disponibili a introdurre ulteriori misure migliorative alla Proposta presentata e hanno preferito rimodulare alcuni aspetti economico-finanziari piuttosto che stralciare una parte dei parcheggi. Affinch\u00e9 il sistema dei parcheggi possa essere gestito in maniera efficace ed efficiente, occorre preservarne l\u2019unitariet\u00e0, soprattutto per garantire agli utenti il miglior servizio possibile. Ad esempio, nel nuovo parcheggio pluripiano \u00e8 stata ipotizzata una struttura tariffaria che privilegia la sosta di lunga durata con un risparmio del 20% su 4 ore rispetto all\u2019attuale tariffa minimale.
Le misure migliorative si fondano, \u00e8 bene sottolinearlo, sulla disponibilit\u00e0 della Fondazione CRL di ridurre la remunerazione del capitale investito sul solo Project Financing dal 7% a un rendimento non inferiore al 5% (che scende al 3,5% se si tiene conto dell\u2019intervento complessivo), in ragione dell\u2019ottica \u201cmission related\u201d<\/em> dell\u2019investimento. La riduzione del rendimento consente alternativamente di ridurre la durata della concessione da 40 a 25 anni, ovvero la revisione del meccanismo di revenue sharing a favore dell\u2019Amministrazione Comunale. Tale meccanismo potrebbe portare un ulteriore beneficio finanziario per il Comune per circa 13 milioni nell\u2019arco dei 40 anni della concessione.<\/p>\n\n\n\n

12. In che modo il progetto risponde alle specificit\u00e0 e all\u2019identit\u00e0 di Lucca? Lucca non \u00e8 Milano!<\/strong>
La Proposta di Project Financing protocollata riguarda esclusivamente la realizzazione del sistema parcheggi e degli spazi pubblici, ma il progetto non \u00e8 gi\u00e0 definito in relazione alle funzioni da insediare nel complesso della Ex Manifattura Tabacchi. Gli aspetti relativi ai futuri usi cui destinare gli immobili saranno definiti in sede di realizzazione del Piano Attuativo e i Proponenti sono altres\u00ec intenzionati a identificare un percorso di partecipazione e condivisione con la cittadinanza per raccogliere spunti per completare i contenuti del progetto.
L\u2019idea originaria \u00e8 quella di realizzare un progetto sostenibile pensato per riportare i giovani in centro dopo la pandemia, stimolare la ripresa e favorire l\u2019inclusione sociale. L\u2019obbiettivo \u00e8 di fare di Lucca una citt\u00e0 pi\u00f9 ecologica, digitale e resiliente, protagonista della Next Generation EU.<\/p>\n\n\n\n

13. Non c\u2019\u00e8 modo di incrementare i posti auto vista la necessit\u00e0 di parcheggi in citt\u00e0?<\/strong>
Sono previsti circa 500 posti auto, +265 posti auto rispetto ai posti auto esistenti, di cui 425 pubblici (+10% rispetto agli stalli di tutto il centro storico).
Il progetto presentato risulta correttamente dimensionato anche su un orizzonte temporale di lungo periodo nel quale l\u2019uso dell\u2019auto sar\u00e0 meno frequente. Sono inoltre presenti limiti fisici allo sviluppo di parcheggi ulteriori. I Proponenti non sono intenzioni ad abbattere interi edifici o riconvertirli per realizzare dei silos intensivi, in quanto attribuiscono un valore centrale al riuso di quanto gi\u00e0 costruito per le nuove destinazioni di cui la citt\u00e0 ha pi\u00f9 bisogno.<\/p>\n\n\n\n

14. Perch\u00e9 il Comune \u00e8 tenuto ad accettare la stima di soli 3,2 milioni per gli immobili della ex Manifattura Tabacchi senza poter obiettare nulla o quantomeno controproporre un valore superiore?<\/strong>
Come chiarito nella risposta al quesito n. 6, tale stima tiene conto di una serie di costi che condizionano il valore degli immobili, ma che \u00e8 necessario affrontare affinch\u00e9 si possa procedere alla riqualificazione dell\u2019intero complesso e delle aree circostanti. Complessivamente il costo totale di progetto \u00e8 stimato in circa 60 milioni di euro che condiziona necessariamente il valore degli edifici. Qualora il Comune di Lucca decretasse l\u2019interesse pubblico della proposta di Project Financing, sar\u00e0 bandita una gara pubblica alla quale potranno partecipare anche altri soggetti. La gara, infatti, tutela ulteriormente l\u2019Amministrazione poich\u00e9 \u00e8 uno strumento trasparente per confrontare progetti concreti e realizzabili anche sulla base di criteri e valori di mercato: se ci saranno proposte sostenibili dal punto di vista finanziario che prevedano per gli immobili della ex Manifattura una valorizzazione superiore a quella della proposta della Fondazione CRL e di COIMA SGR, queste potranno aggiudicarsi il progetto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":1,"featured_media":4252,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","display_sites":["com","sgr","rem"],"grid_image":"","_ensoul_lang":"it","_ensoul_tr_group":"dae59e3c-8da1-4ecd-9705-4ba1af55457a","downloadables_0_titolo":"Presentazione Manifattura Tabacchi Lucca","downloadables_0_file":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/Manifattura_Tabacchi_Lucca_Presentazione_15_HDG-1.pdf","downloadables_0_file_url":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/Manifattura_Tabacchi_Lucca_Presentazione_15_HDG-1.pdf","downloadables_1_titolo":"Comunicato Stampa Manifattura Tabacchi Lucca","downloadables_1_file":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/CS_COIMA_FRC_Manifattura_project_financing_04_01_2021_IT-1.pdf","downloadables_1_file_url":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/CS_COIMA_FRC_Manifattura_project_financing_04_01_2021_IT-1.pdf","downloadables":[{"titolo":"Presentazione Manifattura Tabacchi Lucca","file":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/Manifattura_Tabacchi_Lucca_Presentazione_15_HDG-1.pdf","file_url":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/Manifattura_Tabacchi_Lucca_Presentazione_15_HDG-1.pdf"},{"titolo":"Comunicato Stampa Manifattura Tabacchi Lucca","file":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/CS_COIMA_FRC_Manifattura_project_financing_04_01_2021_IT-1.pdf","file_url":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/CS_COIMA_FRC_Manifattura_project_financing_04_01_2021_IT-1.pdf"}]},"tags":[],"sezione":[],"news-year":[29],"class_list":["post-4253","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","news_year-29"],"acf":{"display_sites":["com","sgr","rem"],"downloadables":[{"titolo":"Presentazione Manifattura Tabacchi Lucca","file":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/Manifattura_Tabacchi_Lucca_Presentazione_15_HDG-1.pdf","file_url":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/Manifattura_Tabacchi_Lucca_Presentazione_15_HDG-1.pdf"},{"titolo":"Comunicato Stampa Manifattura Tabacchi Lucca","file":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/CS_COIMA_FRC_Manifattura_project_financing_04_01_2021_IT-1.pdf","file_url":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/06\/CS_COIMA_FRC_Manifattura_project_financing_04_01_2021_IT-1.pdf"}]},"yoast_head":"\nManifattura Tabacchi: un progetto per Lucca - 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