{"id":2117,"date":"2021-02-04T10:00:00","date_gmt":"2021-02-04T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/coima.com\/press_release\/manifattura-tabacchi-lucca-verso-la-manifattura-dell-innovazione\/"},"modified":"2026-04-22T15:15:32","modified_gmt":"2026-04-22T13:15:32","slug":"manifattura-tabacchi-lucca-verso-la-manifattura-dell-innovazione","status":"publish","type":"press_release","link":"https:\/\/coima.com\/it\/media\/comunicati-stampa\/manifattura-tabacchi-lucca-verso-la-manifattura-dell-innovazione\/","title":{"rendered":"Manifattura Tabacchi Lucca, accolte le nuove richieste del Comune: verso la Manifattura dell\u2019Innovazione"},"content":{"rendered":"\n

\u2022 Acquisizione definitiva degli immobili, impegno alla realizzazione degli interventi con tempistiche certe, aumento del beneficio economico
\u00a0\u00a0\u00a0per il Comune (fino a 36 milioni di euro)<\/strong>
\u2022 Si completa il mosaico della Manifattura: pi\u00f9 spazi espositivi e per usi civici, servizi di quartiere, Manifattura 4.0; Fondazione CRL acquista
\u00a0\u00a0\u00a0un edificio dedicato alla citt\u00e0<\/strong>
\u2022 Investimento complessivo di oltre 60 milioni di euro per realizzare un modello nazionale di rigenerazione urbana sostenibile<\/strong>
\u2022 Per la Citt\u00e0 di Lucca un nuovo quartiere aperto, che genera benessere economico nel rispetto dei pi\u00f9 elevati standard ambientali<\/strong>
\u2022 Avvio del percorso di confronto con la cittadinanza<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n

Lucca, 4 febbraio 2021<\/em> \u2013 COIMA SGR, per conto del Fondo COIMA Urban Regeneration Fund II sottoscritto integralmente dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, ha risposto alle osservazioni del Comune sulla proposta di Project Financing per la riqualificazione urbana della ex Manifattura Tabacchi, protocollando in data odierna delle proposte di integrazione in accoglimento delle istanze pervenute dall\u2019Amministrazione.

I Proponenti hanno anche annunciato per i prossimi giorni la pubblicazione della documentazione di presentazione del progetto<\/strong> sui propri siti internet (www.fondazionecarilucca.it<\/a> e www.coima.com<\/a>), che potranno essere usati per inviare commenti e domande tramite un indirizzo mail dedicato (manifatturasud@fondazionecarilucca.it<\/a>).

A valle della protocollazione, i contenuti della proposta sono stati illustrati durante una presentazione aperta alla cittadinanza<\/strong>, svoltasi in collegamento streaming a causa delle restrizioni dovute alla pandemia. Alla presentazione hanno partecipato Marcello Bertocchini<\/strong>, Presidente della Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, Manfredi Catella<\/strong>, Fondatore e Amministratore Delegato di COIMA SGR e Luigi Massimilla<\/strong>, Fund Director Asset Management, COIMA SGR.

Con un investimento complessivo di oltre 60 milioni di euro<\/strong> i Proponenti hanno l\u2019obiettivo di restituire alla citt\u00e0 un quartiere <\/strong>importante del centro storico, abbandonato da decenni, realizzando opere pubbliche con investimenti privati, producendo un impatto positivo sul tessuto socioeconomico<\/strong> di riferimento e affiancando alla Manifattura della Cultura prevista nell\u2019area nord (progetto PIUSS) una Manifattura dell\u2019Innovazione<\/strong> nell\u2019area sud, completando cos\u00ec la riqualificazione dell\u2019intero complesso.

In uno scenario come quello attuale \u2013 con un calo del PIL della Provincia di Lucca che potrebbe superare il 10% nel 2020 e la perdita di occupazione soprattutto nelle fasce pi\u00f9 giovani \u2013 l\u2019operazione Manifattura si propone di diventare un esempio di eccellenza nella rigenerazione urbana dei centri storici <\/strong>e di definire un approccio metodologico replicabile anche in altre realt\u00e0: <\/strong>un progetto sostenibile, pensato per stimolare la ripresa e favorire l\u2019inclusione sociale in una citt\u00e0 pi\u00f9 ecologica, digitale e resiliente<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n\n

IL PROGETTO<\/strong>
La proposta avanzata, nella formula del partenariato pubblico-privato (Project Financing)<\/strong>, nasce con l\u2019obiettivo di garantire uno sviluppo unitario e simultaneo<\/strong> sia delle opere private di recupero degli edifici esistenti destinati a nuovi utilizzi, sia delle opere pubbliche necessarie ad \u201caprire\u201d la Manifattura alla citt\u00e0, restituendo circa 20.000 mq di spazi pubblici<\/strong> grazie a un nuovo sistema permeabile di piazze <\/strong>che collega la Manifattura con il centro storico, un\u2019importante infrastruttura di parcheggi pubblici <\/strong>pensata come un sistema unitario di interscambio tra mobilit\u00e0 veloce e lenta in ottica sostenibile, al collegamento<\/strong> con le mura cittadine e al miglioramento della viabilit\u00e0 interna. <\/strong>Tutte queste opere potranno essere realizzate grazie al Project Financing senza alcun esborso per le casse del Comune (salvo il contributo pubblico), ma al contrario assicurandogli un beneficio economico rilevante. A fronte di un investimento di circa 15 milioni di euro per le sole opere pubbliche<\/strong> sono previste la concessione ai Proponenti della gestione dei parcheggi e dell\u2019animazione degli spazi pubblici restituiti alla citt\u00e0 e un \u201ccontributo pubblico\u201d<\/strong> da parte del Comune rappresentato dalla cessione degli immobili della Manifattura Sud.<\/p>\n\n\n\n\n\n

GLI EDIFICI OGGETTO DI CONTRIBUTO PUBBLICO<\/strong>
Grazie al recupero degli immobili della Manifattura Sud oggetto di \u201ccontributo pubblico\u201d, e all\u2019insediamento di nuove funzioni, verr\u00e0 completata l\u2019offerta di spazi della Manifattura della Cultura che rimarr\u00e0 di propriet\u00e0 del Comune. <\/strong>Una volta completate le opere, il complesso dell\u2019ex Manifattura Tabacchi (Nord e Sud) offrir\u00e0 un mix di funzioni equilibrato<\/strong> che le permetter\u00e0 di riscattare un passato di degrado e abbandono, proponendosi come il quartiere pi\u00f9 vitale e innovativo della citt\u00e0.<\/p>\n\n\n\n\n\n

Il complesso, a regime, potrebbe ospitare:
\u2022 Uffici pubblici, Universit\u00e0 Campus, Museo del Fumetto, spazi espositivi e per usi civici <\/strong>(51%) \u2013 La Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, acquister\u00e0 direttamente dal Fondo, una volta ultima la riqualificazione, un edificio di circa 3.500 mq che sar\u00e0 messo a disposizione della citt\u00e0 e che si aggiunger\u00e0 agli 8.000 mq di piazze scoperte per accogliere eventi e funzioni civiche che saranno individuate con il contributo della cittadinanza e delle associazioni del territorio.
\u2022 Manifattura 4.0 <\/strong>(25%) \u2013 Edifici destinati ad accogliere le societ\u00e0 pi\u00f9 innovative del territorio in tema di digitalizzazione (CCH\u00ae<\/sup> Tagetik Software e altre), in modo da riportare in citt\u00e0 circa 600 giovani professionisti, posizionando la rivoluzione digitale di Lucca al centro del dibattito nazionale e internazionale sulla nuova concezione degli ambienti lavorativi e realizzando un\u2019innovazione in linea con le strategie Next Generation EU e con il Recovery Plan italiano.
\u2022 Servizi di quartiere e negozi <\/strong>(13%) \u2013 Ampliamento dell\u2019offerta commerciale in centro storico, valorizzando la vocazione legata ai prodotti naturali e alle eccellenze del territorio, con un focus sull\u2019artigianato di eccellenza (torrefazione, produzioni casearie, del sigaro, di birra e distillati). Un\u2019occasione unica per sperimentare a Lucca nuove forme commerciali che si ispirano al carattere \u00abproduttivo\u00bb del complesso, che permetta a giovani artigiani e imprenditori di sviluppare le proprie idee e dare forma alle proprie ambizioni.
\u2022 Residenze <\/strong>(11%) \u2013 La componente residenziale, necessaria a garantire la vitalit\u00e0 del quartiere oltre gli orari di ufficio, potr\u00e0 includere indicativamente 25 appartamenti che contribuiranno a generare una popolazione residente mantenendo il quartiere costantemente frequentato.

Per riqualificare gli immobili oggetto del contributo pubblico, COIMA SGR promuover\u00e0 un concorso internazionale di architettura <\/strong>volto a selezionare uno Studio di altissimo profilo che potr\u00e0 contribuire a realizzare un esempio di eccellenza di rigenerazione urbana<\/strong>. L\u2019oggetto del concorso riguarder\u00e0 la progettazione degli immobili privati e la direzione artistica di tutto l\u2019intervento e saranno promossi momenti di consultazione pubblica per consentire la condivisione e l\u2019ascolto dei cittadini.<\/p>\n\n\n\n\n\n

LE PROPOSTE DI INTEGRAZIONE DEPOSITATE<\/strong>
Con le proposte di integrazione depositate oggi al Comune, i Proponenti hanno accolto le nuove richieste, in particolare:
\u2022 Eliminato ogni riferimento, presa d\u2019atto o obbligo del Comune rispetto alla rimodulazione delle prescrizioni<\/strong> dettate dalla Soprintendenza in sede di autorizzazione alla vendita degli immobili della Manifattura Sud oggetto di \u201ccontributo pubblico\u201d, senza quindi che alcun rischio – diretto o indiretto \u2013 possa gravare sull’Amministrazione comunale; conseguentemente le nuove destinazioni d\u2019uso degli immobili saranno individuate nell\u2019ambito del Piano Attuativo e saranno attuate nel rispetto delle disposizioni ivi previste. Rimane ferma la scadenza del 31 ottobre 2021 per il rilascio di tutte le autorizzazioni necessarie per la realizzazione dei lavori di riqualificazione di spazi pedonali e parcheggi pubblici e degli edifici che manterranno la destinazione produttiva ospitando la sede di CCH\u00ae Tagetik Software e di aziende innovative nel territorio di Lucca.
\u2022 Confermato l\u2019interesse dei Proponenti a uno sviluppo complessivo di tutti gli immobili<\/strong> oggetto del \u201ccontributo pubblico\u201d con l\u2019impegno di completare tutti gli interventi relativi alle opere che saranno autorizzate alla data del 31 ottobre 2021 e di presentare entro 24 mesi dal trasferimento della propriet\u00e0 (e previa liberazione dei luoghi oggi indisponibili) il Piano Attuativo per la realizzazione degli interventi che comportano un cambio di destinazione d\u2019uso.
\u2022 Rivisti significativamente i termini economici dell\u2019operazione<\/strong> con un beneficio economico per il Comune ancora pi\u00f9 elevato, nonostante il completo trasferimento di tutti i rischi di gestione in capo ai Proponenti, in qualit\u00e0 di concessionario dei parcheggi e piazze pubbliche. Bench\u00e9 operazioni di Project Financing similari si attestino su rendimenti medi del 9%, a seguito della decisione da parte della Fondazione CRL di ridurre ulteriormente la redditivit\u00e0 del progetto dal 7% al 5%, coerentemente con propria missione di generazione di valore per il territorio condivisa dagli organi di governo della Fondazione CRL, \u00e8 stata proposta alternativamente<\/u><\/strong> al Comune:
\u2022 una riduzione della concessione<\/strong> di gestione da 40 a 25 anni
\u2022 oppure l\u2019introduzione, a parit\u00e0 di durata della concessione a 40 anni, di un meccanismo di condivisione dei ricavi da parcheggio (revenue sharing<\/em>) del 75%<\/strong>, oltre la soglia minima di rendimento del 5%, che garantirebbe in caso di raggiungimento dei ricavi previsti dal piano economico finanziario un ulteriore beneficio al Comune di Lucca di circa 13 milioni di euro oltre ai 23 milioni gi\u00e0 stimati dalla proposta iniziale, portando a circa 36 milioni di euro<\/strong> il beneficio economico complessivo per il Comune per tutta la durata della Concessione.<\/p>\n\n\n\n\n\n

BENEFICI PER LA CITT\u00c0<\/strong>
Oltre al beneficio economico per il Comune, l\u2019operazione genererebbe un beneficio economico, ambientale e sociale<\/strong> di assoluto rilievo per Lucca, posizionandola come modello nazionale virtuoso di rigenerazione urbana sostenibile. <\/strong>Ci\u00f2 sar\u00e0 possibile grazie a ll\u2019applicazione \u2013 per la prima volta in Italia per un progetto di cos\u00ec ampie dimensioni \u2013 di logiche di investimento ESG<\/strong> (Environmental, Social and Governance), che generano impatti positivi ambientali, sociali ed economici misurabili tramite le metriche proprietarie analitiche del COIMA City Lab Charter.<\/p>\n\n\n\n\n\n

Benefici economici<\/em>
\u2022 L\u2019investimento di 61 milioni di euro per la realizzazione del progetto potr\u00e0 aumentare il PIL dell\u2019economia lucchese dell\u20191,6%<\/strong> (previsti lavori diretti per 45 milioni di fatturato, che generano impatti indiretti e di indotto per una attivazione totale di 157 milioni di euro)
\u2022 Si stima che saranno generati complessivamente oltre 1.400 Unit\u00e0 di Lavoro Annue (ULA) su un orizzonte temporale di 20 anni (stima SINLOC – COIMA ESG Rating).<\/p>\n\n\n\n\n\n

Benefici per la qualit\u00e0 della vita cittadina<\/em>
Gli abitanti di Lucca potranno godere di un nuovo quartiere all\u2019interno del centro storico, che finalmente completa il recupero del complesso della Manifattura (gi\u00e0 avviato nella porzione Nord dal Comune) e che offrir\u00e0 loro:
\u2022 oltre 20.000 mq di piazze e percorsi pedonali<\/strong>, che creeranno spazi permeabili di riconnessione con il tessuto urbano della citt\u00e0 storica e delle mura. La composizione architettonica delle piazze, i materiali, le specie arboree sono pensate per poter creare uno spazio urbano inclusivo e vivibile, che si sommer\u00e0 ai 500 mq dell\u2019edificio espositivo e per usi civici e culturali<\/strong>;
\u2022 una nuova infrastruttura per la mobilit\u00e0 sostenibile<\/strong>, grazie al nuovo sistema unitario di parcheggi pensato come nodo di scambio tra mobilit\u00e0 veloce e mobilit\u00e0 lenta. La dotazione di stalli pubblici attuali nella Manifattura aumenter\u00e0 dell\u201981%, incrementando del 10% l\u2019offerta di parcheggi pubblici del centro storico<\/strong>, con 20 posti auto dedicati alla ricarica di auto elettriche e la predisposizione di tutti gli stalli, con una tariffa minima di sosta che diminuir\u00e0 fino al 20% in 4 ore per favorire il commercio in centro storico. Oltre 100 biciclette e dispositivi di mobilit\u00e0 elettrica completeranno l\u2019offerta per vivere e scoprire in modo sostenibile la citt\u00e0.<\/p>\n\n\n\n\n\n

Benefici ambientali<\/em>
L\u2019intera operazione avr\u00e0 come obiettivo la garanzia dei pi\u00f9 alti standard di sostenibilit\u00e0, che partendo dalla scelta di recupero di immobili esistenti<\/strong> (senza ulteriore consumo di suolo) e dalla bonifica<\/strong>di circa 30.000 mq<\/strong> tra spazi e aree pubbliche, sar\u00e0 poi conseguita in ogni ambito di intervento grazie a:
\u2022 certificazione degli edifici<\/strong>, che saranno realizzati secondo i pi\u00f9 avanzati standard internazionali di certificazione (LEED\u00ae<\/sup> Leadership in Energy and Environmental Design); adottando tecniche costruttive e materiali che ridurranno le emissioni di costruzione e promuovendo l\u2019uso di materiali naturali basati su principi di economia circolare (riuso futuro dei materiali e componenti edilizie)
\u2022 uso di tecnologie innovative per abbassare i consumi<\/strong>, sia in fase di costruzione sia di gestione, per l\u2019ottenimento delle pi\u00f9 importanti certificazioni ambientali a livello internazionale (LEED).
\u2022 assenza combustibili fossili<\/strong> e virtuale azzeramento delle emissioni di CO2<\/sub><\/strong> attraverso l\u2019utilizzo della geotermia (acqua di falda) e la stipula di accordi per l\u2019acquisto di energia elettrica rinnovabile certificata<\/strong> (power purchase agreement<\/em>).<\/p>\n\n\n\n\n\n

I PROSSIMI PASSI<\/strong>
I Proponenti hanno evidenziato che il progetto di riqualificazione rappresenta un\u2019opportunit\u00e0 concreta che, in caso di esito positivo di istruttoria del Comune, di aggiudicazione della successiva gara pubblica e rilascio dei titoli edilizi entro il 31 ottobre, vedrebbe l\u2019avvio del cantiere entro la fine dell\u2019anno<\/strong>. A un anno dalla presentazione della prima proposta, ulteriori dilazioni rispetto alle tempistiche procedimentali comprometterebbero le condizioni di fattibilit\u00e0 del progetto.

Con la presentazione pubblica di oggi, Fondazione CRL e COIMA SGR hanno avviato il percorso di ascolto e confronto con la citt\u00e0<\/strong>, che proseguir\u00e0 utilizzando anche gli strumenti digitali in ottemperanza con le norme anti-Covid. Saranno promossi tavoli di lavoro settoriali con i rappresentati della societ\u00e0 civile organizzata e il confronto diretto con le associazioni e i comitati disponibili al dialogo.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":2116,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","immagine_archivio":"2118","sottotitolo":"","card_title":"","society":"coima-sgr","main_downloadable":"2119","display_sites":["com","sgr","rem"],"_ensoul_lang":"it","_ensoul_tr_group":"f447805a-dc34-4d67-8af7-5db5d709df65","pdf_url":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/03\/CS_COIMA_FRC_Manifattura_project_financing_04_01_2021_IT.pdf"},"press-society":[45],"press-year":[51],"tipo-comunicato":[14],"class_list":["post-2117","press_release","type-press_release","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","press_society-coima-sgr","press_year-51","tipo_comunicato-altro"],"acf":{"immagine_archivio":2118,"sottotitolo":"","card_title":"","society":"coima-sgr","main_downloadable":2119,"downloadables":null,"display_sites":["com","sgr","rem"],"pdf_url":"https:\/\/coima.com\/app\/uploads\/2026\/03\/CS_COIMA_FRC_Manifattura_project_financing_04_01_2021_IT.pdf"},"yoast_head":"\nManifattura Tabacchi Lucca, accolte le nuove richieste del Comune: verso la Manifattura dell\u2019Innovazione - 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