Ogni città attrattiva si trova, prima o poi, davanti a una domanda decisiva: chi potrà continuare ad abitarla? Non solo viverla da visitatore o attraversarla per lavoro, ma costruirvi una quotidianità stabile, fatta di relazioni, servizi, prossimità e appartenenza. A Milano questa domanda è diventata particolarmente urgente alla luce della trasformazione urbana che la città ha attraversato negli ultimi vent’anni.
La città ha rafforzato il proprio ruolo di capitale economica, culturale e produttiva del Paese, attirando investimenti, talenti, studenti, imprese e turismo. Allo stesso tempo, però, l’assenza di una adeguata pianificazione pubblica e il conseguente aumento dei valori immobiliari e dei canoni di locazione ha reso sempre più complesso l’accesso alla casa per una parte crescente della popolazione: non solo le fasce più fragili, ma anche il ceto medio, i giovani professionisti, le famiglie e molte figure essenziali al funzionamento quotidiano della città.
A confermarlo sono i dati del Terzo Rapporto OCA – Osservatorio Casa Abbordabile, presentato nell’aprile 2026: nel 2024 i prezzi di compravendita a Milano sono cresciuti dell’8,5% e i canoni di locazione del 6,8%, mentre i salari medi si sono fermati al +4,2%. Rispetto al 2015, si calcola un +60% sui prezzi e +55% sugli affitti. Una distanza che diventa ancora più evidente per operai e impiegati, categorie che rappresentano oltre l’85% dei dipendenti privati in città.
È in questo scenario che il social housing torna al centro del dibattito urbano. Non come risposta marginale, ma come parte di una strategia più ampia per costruire città più equilibrate, inclusive e competitive. Ne abbiamo parlato con Alessandro Maggioni, Presidente del Consiglio di Amministrazione del Consorzio Cooperative Lavoratori di Milano, per riflettere sul caso milanese, sul confronto con Roma e sui modelli internazionali da cui trarre ispirazione.
“Se c’è un tema che oggi è diventato patrimonio comune”, osserva Maggioni, “è il fatto che nelle grandi aree metropolitane esista una situazione di tensione abitativa poco sostenibile”. Una tensione che non riguarda solo il diritto alla casa, ma la tenuta complessiva della città: la competitività, i servizi, la coesione sociale e il rischio di vedere consolidarsi città sempre più separate.
Il punto, per Maggioni, è che la crescita dei valori immobiliari non può essere letta come un indicatore positivo in quanto tale: “C’è un consolidamento della rendita e, dall’altra parte, una fatica del lavoro”, sottolinea. “Se si va avanti solo con la rendita, una città non vive, e forse nemmeno sopravvive”.
Questa frattura assume forme diverse a Milano e a Roma. Nel capoluogo lombardo pesa soprattutto la distanza tra redditi e costi dell’abitare, dentro un mercato dinamico, ma sempre più selettivo. Nella Capitale, invece, il tema si intreccia con una dimensione urbana più ampia, con il ruolo istituzionale della città, la pressione turistica e una diversa storia del rapporto tra politica, aree pubbliche ed edilizia convenzionata. “Anche il turismo va considerata una funzione antagonista della residenza”, osserva Maggioni, sottolineando come la crescita di usi temporanei e ad alta capacità di spesa possa incidere sull’equilibrio quotidiano dell’abitare.
Secondo Maggioni, però, Milano e Roma non dovrebbero essere lette in chiave competitiva, ma in una logica di sistema Paese. Roma può osservare Milano per comprenderne la capacità di attivare trasformazioni urbane, evitando al tempo stesso alcuni errori; Milano, invece, può guardare alla scala romana per ripensare il proprio rapporto con l’area metropolitana e immaginarsi sempre più come città-regione. Una prospettiva che Maggioni definisce di “egemonia dolce”, in cui i territori esterni non siano la destinazione delle funzioni meno pregiate della città centrale, ma parte integrante di un equilibrio urbano più ampio.
In questa prospettiva, il social housing non è soltanto un modo per offrire alloggi a prezzo calmierato, ma un approccio alla progettazione urbana. Significa definire dove costruire, con quali regole, con quale mix sociale e funzionale e con quale relazione con il resto della città. “L’urbanistica non è una disciplina finanziaria o giuridica, ma di progettazione urbana”, ricorda Maggioni. “Gli interventi abitativi, quindi, devono evitare di restare episodi isolati e contribuire alla costruzione di ambiti ‘permeabili, aperti e fruibili”.
Da questo punto di vista, Scalo Romana rappresenta un laboratorio significativo. COIMA e il Consorzio Cooperative Lavoratori di Milano (CCL) hanno avviato una collaborazione dedicata allo sviluppo di interventi di edilizia residenziale convenzionata e sociale, con un primo progetto nell’ex scalo ferroviario di Porta Romana – dove è stato realizzato il Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026 – che prevede 320 unità abitative nell’ambito della più ampia rigenerazione dell’area.
“Il valore dell’accordo”, secondo Maggioni, “risiede nella capacità di mettere insieme identità spesso percepite come distanti: da un lato il mondo cooperativo, dall’altro un operatore immobiliare istituzionale”. In Scalo Romana, per esempio, la componente convenzionata ordinaria a 3.800 euro al metro quadro consente da una parte di introdurre un principio di accessibilità, e dall’altra di generare quella che Maggioni definisce una ‘quota di equità urbana’: una parte del valore prodotto dall’operazione da reinvestire in edilizia economica e popolare. “È un modello che sintetizzo così: misurare, regolare, estrarre, redistribuire”.
Lo stesso approccio può offrire spunti anche per Roma, dove la riqualificazione dell’ex Caserma Guido Reni rappresenta un’occasione per verificare la scalabilità di alcuni di questi principi in un contesto profondamente diverso. L’area, nel quartiere Flaminio, sarà oggetto di un intervento progettato per integrare residenze, social housing, spazi commerciali e ricettività, accanto alla futura struttura pubblica del Museo della Scienza.
Allargando lo sguardo all’estero, Maggioni distingue tra modelli da ammirare e modelli realmente trasferibili. Vienna resta un riferimento storico, ma difficilmente replicabile in Italia per struttura istituzionale e tradizione pubblica. Più interessante, nella sua prospettiva, è il caso di Zurigo, dove le cooperative abitative hanno saputo innovarsi in una delle città più care del mondo, costruendo nuovi quartieri e preservando principi cooperativi e comunitari.
La sfida italiana si gioca proprio su questa capacità di traduzione: guardare ai modelli internazionali senza copiarli, costruendo strumenti coerenti con le caratteristiche delle nostre città. Perché una città non vive solo di attrattività, investimenti e nuove funzioni, ma della possibilità concreta di essere abitata da chi la tiene in movimento ogni giorno. Come ricorda Maggioni, “ci sono lavori che non possono essere svolti da remoto. E le città”, conclude, “vivono di mattoni, di spazi e, soprattutto, di persone”.
