- IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE APPROVA I RISULTATI AL 31 DICEMBRE 2020
- CANONI DI LOCAZIONE IN CRESCITA DEL 19%, INCASSATO IL 99% DEI CANONI DEL 2020
- UTILE OPERATIVO NETTO (EPRA EARNINGS) IN CRESCITA DEL 25%
- EPRA NET TANGIBLE ASSET IN CRESCITA DELL’1,0%
- PROPOSTO DIVIDENDO DI EURO 0,30 PER AZIONE, IN LINEA CON GLI ULTIMI DUE ANNI
Sintesi dei risultati finanziari del 2020
• Canoni di locazione in crescita del 19,0% ad Euro 44,4 milioni
• Crescita dei canoni di locazione like for like pari a +1,8% (+3,2% per portafoglio uffici)
• Incassato il 99,4% dei canoni del 2020 (98,6% nel 2019)
• Margine NOI in crescita di 120 bps a 90,8%
• EBITDA in crescita del 34,4% ad Euro 31,5 milioni
• Utile operativo netto (EPRA Earnings) in crescita del 25,5% ad Euro 17,5 milioni
• EPRA Net Tangible Asset per azione in crescita dell’1,0% ad Euro 12,42
• LTV netto in riduzione di 0,5 p.p. a 38,3% (rispetto al 38,8% a dicembre 2019)
• Ampia liquidità con posizione di cassa pari ad Euro 48,7 milioni
• Proposto dividendo pari ad Euro 0,30 per azione, in linea con gli ultimi due anni
Portafoglio immobiliare resiliente
• Portafoglio focalizzato su uffici (87%), Milano (91%) e Porta Nuova (53%)
• Limitata esposizione a hotel e retail pari a c. 5% dei canoni (pro-quota)
• EPRA vacancy rate pari al 2,5% e scadenza media dei canoni pari a 4,3 anni
• Progetto Corso Como Place completato e consegnato ad Accenture e Bending Spoons
• Forte profilo di sostenibilità con 66% del portafoglio certificato LEED
Mercato uffici a Milano nel 2020
• Mercato degli investimenti più lento con volumi in calo del 39%
• Diminuzione del prime yield di 20 bps nel 2020 a 3,10%
• Mercato delle locazioni più lento con volumi in calo del 32%
• Canoni di locazione stabili su tutti i sotto-mercati nel 2020
Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore Delegato di COIMA RES, ha commentato: “Il 2020 sarà ricordato come un anno straordinario in cui la resilienza di persone e di imprese è stata messa a dura prova per un lungo periodo di tempo. Grazie alla coerente esecuzione della nostra strategia, COIMA RES ha dimostrato la propria sostenibilità in un contesto di mercato difficile, registrando una solida performance in termini di incasso dei canoni, mantenendo al contempo un’ampia riserva di liquidità pari a circa Euro 50 milioni. Tutto questo ci ha permesso di mantenere un dividendo stabile, pari ad Euro 0,30 per azione, in linea con gli ultimi due anni. Con il programma di vaccinazione avviato ed in fase di accelerazione come priorità del Governo Draghi, torneremo presto ad una rinormalizzazione della vita privata e professionale che contribuirà alla ripresa economia del Paese.”
Milano, 25 febbraio 2021 – Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES, riunitosi oggi sotto la presidenza di Massimo Capuano, ha approvato la relazione finanziaria consolidata al 31 dicembre 2020.
Sintesi dei risultati finanziari del 2020
I canoni di locazione sono cresciuti del 19,0% nel 2020 ad Euro 44,4 milioni, principalmente grazie all’aumento del perimetro di consolidamento dovuto alle acquisizioni completate nel 2019, parzialmente compensate dalle cessioni di 10 filiali bancarie nel 2020. Su base like for like, i canoni di locazione sono aumentati dell’1,8% (3,2% considerando solamente il portafoglio di uffici). Al 19 febbraio 2021, COIMA RES ha incassato il 99,4% dei canoni dovuti per il 2020 (98,6% alla stessa data nel 2019).
Il NOI è aumentato del 20,6% ad Euro 40,3 milioni, ed il margine NOI è aumentato di 120 bps ad un valore pari al 90,8%, principalmente grazie al diverso mix di immobili. I costi di struttura ricorrenti sono diminuiti del 4,4% ad Euro 8,4 milioni, principalmente grazie alla minore commissione di asset management.
L'EBITDA è cresciuto del 34,4% ad Euro 31,5 milioni, in relazione all’aumento del NOI ed alla diminuzione dei costi di struttura. Gli oneri finanziari ricorrenti sono aumentati dell’11,7% ad Euro 7,8 milioni a causa dell’aumento del debito negli ultimi due anni, principalmente in relazione alle acquisizioni effettuate.
L’FFO ricorrente e l’utile operativo netto (EPRA Earnings) sono aumentati rispettivamente del 37,2% ad Euro 24,2 milioni e del 25,5% ad Euro 17,5 milioni, principalmente grazie all’aumento dell’EBITDA parzialmente compensato da maggiori oneri finanziari (e dell’incremento delle minoranze sull’utile operativo netto, i.e. EPRA Earnings).
Il valore del portafoglio su base pro-quota è rimasto sostanzialmente stabile nel 2020, principalmente in quanto le capex, pari a Euro 9,1 milioni (principalmente legate al progetto Corso Como Place), sono state compensate da un decremento nel fair value del portafoglio pari a Euro 1,4 milioni (su base pro-quota) e da cessioni per Euro 7,9 milioni (su base pro-quota) relative al Portafoglio Telecom. Il capital value è diminuito dello 0,2% nel 2020 in quanto la rivalutazione positiva registrata sull’immobile Corso Como Place è stata più che compensata dalle rivalutazioni negative sul resto del portafoglio.
L’EPRA Net Tangible Asset al 31 dicembre 2020 è pari ad Euro 448,3 milioni (o Euro 12,42 per azione), con un aumento dell’1,0% nel 2020. L’aumento è principalmente legato all’utile operativo netto (EPRA Earnings) per Euro 17,5 milioni parzialmente compensati da dividendi per Euro 10,8 milioni, dalla rettifica del fair value del portafoglio, pari a Euro 1,4 milioni (su base pro-quota), e da altre poste per Euro 0,7 milioni. Il Loan to Value netto al 31 dicembre 2020 si attesta al 38,3% (su base consolidata), un valore inferiore di 50 bps rispetto al 31 dicembre 2019. La posizione di cassa di COIMA RES al 31 dicembre 2020 era pari a Euro 48,7 milioni.
Sulla base del perimetro di portafoglio attuale, COIMA RES stima di raggiungere nel 2021 un livello di utile operativo netto (EPRA Earnings) pari a Euro 0,40 per azione. La stima riflette il rilascio da parte di PwC di circa metà dell’immobile Monte Rosa durante il primo trimestre del 2021 ed altre considerazioni prudenziali, alla luce del persistere della situazione emergenziale da COVID-19. La guidance sull’utile operativo netto (EPRA Earnings) verrà aggiornata durante il corso del 2021 per riflettere l’evoluzione dell’attività di COIMA RES durante l’anno.
Donazioni effettuate a fronte dell’emergenza COVID-19
A fronte dell’emergenza COVID-19, COIMA RES ha donato un ammontare pari a Euro 210.000 a favore del Fondo di Mutuo Soccorso creato dal Comune di Milano. In aggiunta, un contributo pari ad Euro 30.000 è stato effettuato da COIMA RES, COIMA SGR e COIMA S.r.l. a favore dell’associazione M&M - Minima Moralia, per sostenere l’ospedale Luigi Sacco di Milano nell’acquisto di un’ambulanza per il trasporto in biosicurezza di pazienti altamente contagiosi.
Dividendo per il 2020 pari a Euro 0,30 per azione
Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES ha deliberato di proporre ai soci un dividendo relativo all’esercizio 2020 pari ad Euro 0,30 per azione (per complessivi Euro 10.831.967,40), in linea con il dividendo distribuito negli ultimi due anni. Un acconto dividendo pari ad Euro 0,10 per azione è stato già pagato in data 18 novembre 2020. Il saldo del dividendo, pari ad Euro 0,20 per azione, sarà distribuito con data di stacco il 26 aprile 2021, record date il 27 aprile 2021 e data di pagamento il 28 aprile 2021.
Contratto con COIMA SGR
A marzo 2020, il Consiglio di Amministrazione ha approvato un nuovo asset management agreement tra COIMA RES e COIMA SGR contenente alcune modifiche rispetto al precedente accordo in essere, tra cui un'estensione del primo periodo e un miglioramento delle condizioni economiche in favore di COIMA RES.
La fine del primo periodo di durata del contratto è stata posticipata dal 13 maggio 2021 al 1° gennaio 2025 e la commissione di gestione è stata ridotta di 30 punti base, dall'1,10% del NAV allo 0,80% del NAV (ovvero una riduzione del 27%), con efficacia dal 1° gennaio 2020. La riduzione della commissione equivale ad un risparmio per COIMA RES di circa Euro 1,3 milioni all'anno.
Finanziamenti
Revolving Credit Facility: Nel mese di ottobre 2020, COIMA RES ha ottenuto una linea di credito di tipo Revolving Credit Facility (RCF) da Banco BPM per un ammontare pari ad Euro 10,0 milioni con una disponibilità pari a 18 mesi. La linea di credito RCF è il primo finanziamento non ipotecario ottenuto da COIMA RES e rappresenta un importante passo verso una struttura finanziaria più flessibile, soprattutto nell’attuale contesto di mercato influenzato dalla pandemia COVID-19.
Microsoft: Nel mese di febbraio 2021, è stato stipulato un accordo con Intesa Sanpaolo per l’estensione e la modifica del finanziamento, per un importo pari ad Euro 22,0 milioni, della sed di Microsoft. La scadenza del finanziamento è stata estesa per un periodo di 3 anni, i.e. dal 21 dicembre 2020 al 21 dicembre 2023, ed il margine del finanziamento è stato ridotto di c. 15 punti base. Inoltre, l’accordo prevede la possibilità di incrementare, alle medesime condizioni economiche, fino ad un massimo pari ad Euro 49,5 milioni, l’ammontare del finanziamento erogato da Intesa Sanpaolo.
Panoramica del portafoglio
Al 31 dicembre 2020, il portafoglio di COIMA RES è costituito da 9 complessi immobiliari principalmente ad uso ufficio situati a Milano e 58 filiali bancarie situate nel Nord e Centro Italia. Il portafoglio ha un valore complessivo di Euro 688,3 milioni (su base pro-quota) di cui il 91% è a Milano, il 53% a Milano Porta Nuova e l'87% è ad uso ufficio. Il portafoglio di COIMA RES ha un forte profilo di sostenibilità: 66% del portafoglio è certificato LEED. Il portafoglio di conduttori di COIMA RES è composto principalmente da società multinazionali di medie e grandi dimensioni: l'elenco dei dieci maggiori conduttori (che rappresentano l'87% degli attuali canoni su base pro-quota) comprende Vodafone, Deutsche Bank, Microsoft, BNP Paribas, IBM, Sisal, PwC, Techint, NH Hotel e Philips. In linea con il proprio business model e la propria strategia, COIMA RES sta considerando ulteriori cessioni di immobili maturi, non core e non strategici ed anche piani di ristrutturazione e riposizionamento di alcuni immobili in portafoglio in modo da allinearli rispetto all’evoluzione della domanda da parte dei conduttori.
Contratti di locazione
Gioiaotto: Nel terzo trimestre del 2020, COIMA RES ha rinnovato il contratto di locazione con QBE (una società assicurativa globale) per 6 anni aggiuntivi. Il contratto di locazione, avente a oggetto una porzione a uso ufficio di oltre 900 mq nell’immobile Gioiaotto a Porta Nuova, prevede un canone del 44% superiore rispetto al precedente ed è in linea col prime rent della zona.
Acquisizioni
Gioia 22: Nel mese di giugno 2020, COIMA RES ha concluso un accordo vincolante per l’acquisto di una partecipazione compresa tra il 10 e il 25% nell’edificio Gioia 22, un immobile di 35.800 metri quadri che si sviluppa su 26 piani fuori terra sito in Via Melchiorre Gioia 22 a Milano, nel distretto di Porta Nuova. Il closing dell’operazione è previsto per la fine del 2021, ed è subordinato al verificarsi di talune condizioni sospensive, tra cui la locazione del 75% delle superfici. L’esatta quota di partecipazione sarà determinata da COIMA RES, a propria discrezione, all’interno del range sopra indicato, in prossimità del closing. Il prezzo di acquisto sarà calcolato attribuendo all’immobile un valore pari ad Euro 442,1 milioni. L’acquisizione verrà finanziata da COIMA RES con mezzi propri.
Cessioni
Filiali bancarie: Tra gennaio 2020 e gennaio 2021, COIMA RES ha completato la cessione di 11 filiali bancarie per un valore complessivo pari ad Euro 23,5 milioni. Dall’IPO nel 2016, COIMA RES ha ceduto circa il 48% del portafoglio iniziale di filiali bancarie ad una valutazione sostanzialmente in linea con il valore di contribuzione in sede di IPO, raccogliendo proventi lordi pari ad Euro 66,3 milioni.
Portafoglio Telecom: Nel mese di dicembre 2020, è stata completata la cessione del portafoglio Telecom ad APWireless, società controllata da Radius Global Infrastructure. Il Portafoglio Telecom consisteva in cinque immobili situati nel nord e centro Italia locati con un contratto di lungo periodo a TIM (Telecom Italia). Il prezzo di cessione, pari ad Euro 57,0 milioni, è in linea con la precedente valutazione effettuata dall’esperto indipendente al 30 giugno 2020. COIMA RES aveva acquisito indirettamente una quota di minoranza (pari al 13,7%, su base pro-quota) nel Portafoglio Telecom nel 2019, in concomitanza all’acquisto delle sedi di Microsoft e Philips.
Progetti di sviluppo
Corso Como Place: Il progetto è stato completato nel quarto trimestre del 2020, sostanzialmente in linea con il budget complessivo, ed è stato consegnato ai conduttori Accenture e Bending Spoons a gennaio 2021. Si ricorda che nel 2019 Accenture e Bending Spoons hanno firmato un contratto preliminare di locazione per l’intera porzione ad uso ufficio del progetto (edifici A e C) che rappresenta il 95% delle superfici sviluppate.
Il quartiere di Porta Nuova ambisce alle certificazioni LEED e WELL for Community
Nel 2020, COIMA RES e COIMA SGR hanno avviato congiuntamente il processo per ottenere le certificazioni “LEED for Communities” e “WELL Community” per il distretto di Porta Nuova a Milano, rendendolo il primo progetto di riqualificazione distrettuale al mondo che ambisce ad ottenere questa doppia certificazione. Queste due certificazioni complementari analizzeranno gli aspetti sociali, ambientali ed economici dello sviluppo di Porta Nuova documentando l'impegno per la comunità nella creazione di un distretto attraverso l'attivazione di spazi pubblici, la creazione di un modello economico urbano innovativo e replicabile e lo sviluppo di strumenti per comunicare con la comunità.
Outlook
La crisi COVID-19 ha provocato sfide sociali ed economiche su scala globale e molto probabilmente rimarrà un aspetto da considerare anche nel corso del 2021. L'economia italiana ha subito una forte recessione nel 2020 e la ripresa dipenderà, tra l'altro, da come si evolverà la crisi sanitaria ma anche dalle scelte del nuovo governo guidato da Mario Draghi.
COIMA ritiene che il potenziale aumento dell'adozione della pratica del "work from home" influenzerà la domanda dei conduttori per spazi per ad uso ufficio sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo. Una recente indagine condotta da COIMA con 38 società che affittano spazi per uffici in Italia (e in particolare a Milano), ha confermato che è probabile che le aziende aumentino le possibilità per i dipendenti di lavorare da remoto, tuttavia, tale fenomeno non impatterebbe in modo strutturale la necessità di continuare ad avere spazi ad uso ufficio. La probabile riduzione del fabbisogno di spazi ad uso ufficio associata alla maggiore adozione del lavoro remoto da parte delle aziende appare relativamente marginale, anche se non trascurabile.
COIMA prevede che gli uffici e il loro utilizzo cambieranno nel medio termine da luoghi di “produzione” a luoghi di “interazione”. Pertanto, le caratteristiche degli uffici (sia dal punto di vista della loro ubicazione che delle loro caratteristiche tecniche e architettoniche) si evolveranno per massimizzare il coinvolgimento dei dipendenti, stimolare la loro produttività ed il loro potenziale creativo.
Infine, COIMA ritiene che la polarizzazione tra quartieri qualificati e quartieri indifferenziati si consoliderà e accelererà ulteriormente e che i quartieri qualificati continueranno ad attrarre domanda di qualità da parte di conduttori per immobili ad uso ufficio e manterranno un livello limitato di sfitto nel medio termine. COIMA considera quartieri qualificati quei quartieri che hanno un punteggio “superiore alla media” in termini di accessibilità tramite mezzi pubblici, disponibilità di servizi e opzioni di wellness, disponibilità di parchi pubblici ed un alto grado di diversificazione in termini di destinazione d’uso.
Per saperne di più sulle prospettive del prodotto per ufficio, consultare gli studi "Il Futuro degli Uffici (Parte I)" e "Il Futuro degli Uffici (Parte II)" pubblicati da COIMA tra ottobre 2020 e febbraio 2021, disponibili sul sito web www.coima.com.
Assemblea degli Azionisti
L’Assemblea degli Azionisti sarà convocata nei termini di legge per deliberare sulle seguenti materie:
• Approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2020 e presentazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2020
• Destinazione del risultato di esercizio e proposta distribuzione dividendo
• Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti
• Nomina del Consiglio di Amministrazione per l’esercizio 2021
• Nomina del Collegio Sindacale
• Autorizzazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie ai sensi dell’art. 2357 c.c., previa revoca della precedente autorizzazione
Con riferimento a quest’ultimo punto, si proporrà all’Assemblea degli Azionisti di rinnovare l’autorizzazione al Consiglio di Amministrazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie, per un periodo di 18 mesi e un quantitativo massimo pari al 20% del capitale sociale, per le medesime finalità e alle medesime condizioni di prezzo previste dall’autorizzazione conferita dall’Assemblea degli Azionisti dell’11 giugno 2020.
COIMA RES discuterà i risultati durante una conference call che si terrà il 26 febbraio 2021 alle ore 15:00 (ora Italiana). La call si terrà in lingua inglese e la presentazione sarà pubblicata sul sito web della società (https://www.coimares.com/it/investitori/risultati-e-pubblicazioni). Per partecipare, si prega di chiamare i seguenti numeri:
Italia: +39 028020902
UK: +44 2030595875
USA: +1 7187058795
Il presente comunicato può contenere previsioni e stime che riflettono le attuali aspettative del management su eventi e sviluppi futuri e, di conseguenza, per loro stessa natura, previsioni e stime che comportano rischi e incertezze. Tenendo in considerazione tali rischi e incertezze, i lettori sono invitati a non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali, che non devono essere considerate previsioni di risultati effettivi. La capacità di COIMA RES di realizzare i risultati previsti dipende da molteplici fattori estranei al controllo del management. I risultati effettivi potrebbero differire concretamente (ed essere più negativi) da quelli espressi o sottintesi nelle dichiarazioni previsionali. Tali previsioni e stime comportano rischi e incertezze che possono incidere notevolmente sui risultati attesi e si basano su alcune ipotesi chiave. Le previsioni e stime qui espresse si basano su informazioni rese disponibili a COIMA RES alla data odierna. COIMA RES non si assume alcun obbligo di aggiornare pubblicamente e rivedere tali dichiarazioni previsionali al fine di riflettere le nuove informazioni, eventi o altre circostanze, fermo restando il rispetto delle leggi in vigore.
Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili della società, Fulvio Di Gilio, attesta che, ai sensi dell’Art. 54- bis comma 2 del Testo Unico della Finanza, le informazioni contabili fornite nel presente comunicato corrispondono alle risultanze contabili, ai libri e alle scritture contabili.
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