"Il modello urbano passato è fallito e oggi servono duemila miliardi per rigenerare le nostre città: una cifra enorme, ma che crediamo sia raggiungibile se ciascuno degli attori coinvolti dovesse fare la propria parte”. Con queste parole, Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore Delegato di COIMA, ha inaugurato la XII edizione del COIMA Real Estate Forum, dedicato alle città del futuro. “In COIMA stiamo cercando di farlo e intendiamo continuare a farlo, consapevoli della necessità di un cambio di rotta”.
Alcuni trend strutturali, demografici e ambientali fanno da sfondo alle trasformazioni che le nostre città sperimenteranno nel corso dei prossimi 10-15 anni: crescita dell’urbanizzazione (più di 4,6 miliardi di persone vivranno in città), migrazione come fattore strutturale dell’aumento della popolazione in Europa (300.000 abitanti in più nel 2030) e invecchiamento (previsti 16 milioni di anziani in Italia nel 2040). Un altro dato cruciale è la richiesta di alloggi, soprattutto nelle grandi città, e a tal proposito è interessante anche evidenziare l’aumento dei single, che sfidano il settore immobiliare a offrire nuove soluzioni abitative per questo tipo di nuclei familiari.
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Manfredi Catella – Founder & CEO, COIMA
“A queste tendenze se ne affiancano altre di ordine tecnologico: la crescita degli investimenti nell’intelligenza artificiale e nella mobilità elettrica, o ancora l’uso sempre più marcato di prefabbricati per costruzioni on site, con un mercato in crescita a 162 miliardi”, ha sottolineato Catella, “senza dimenticare il contesto esterno, con l’aumento degli eventi atmosferici estremi -più di 3.000 nel corso del 2022- che pone nuove e imprevedibili sfide a coloro che progettano e realizzano le nostre città”.
“In questo scenario, come italiani abbiamo l'opportunità di essere pionieri di un nuovo modo di fare sistema per finanziare la transizione energetica con risorse interne".
Il Piano Nazionale Integrato per la Transizione Energetica del Governo italiano, che mira a eliminare l'uso dei combustibili fossili, a promuovere l’utilizzo di pompe di calore e di energia rinnovabile e all'isolamento di muri e tetti, è per Catella "un'opportunità unica per ripensare la gestione e il comportamento nei nostri edifici, rendendoli agenti positivi di trasformazione energetica, ambientale e abitativa”.
In Italia sono presenti 5,3 miliardi di metri quadrati di immobili che necessitano di ammodernamento, il 79% dei quali è residenziale. "Il costo totale per raggiungere l’obiettivo carbon-zero entro il 2050 per questa platea di edifici è pari a 2 trilioni di euro", precisa Catella. "E anche focalizzandoci solo sugli edifici pubblici e commerciali, parliamo di 270 miliardi di euro: si possono aggiustare i numeri, ma questo è l'ordine di grandezza. Quindi, da dove arriveranno i soldi?".
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Il sistema economico italiano è basato su piccole e medie imprese, che costituiscono la stragrande maggioranza delle filiere produttive. “Sebbene tutti concordino sulla necessità di questa transizione", continua Catella, "non esiste un accordo su chi dovrebbe sostenere questo peso. È dunque cruciale che tutte le imprese edili, i gestori di asset immobiliari e le catene di fornitura lavorino insieme per mettere in pratica la strategia, come sta avvenendo in altri Paesi come la Francia, la Germania e la Spagna”.
Il rischio è quello di parcellizzare gli interventi, limitando l’efficacia delle azioni compiute da ciascun ambito produttivo, o affidando il finanziamento unicamente ai fondi e alle casse di previdenza private, che hanno scopi specifici.
La soluzione potrebbe essere a portata di mano se ciascun attore coinvolto facesse la propria parte: “Riteniamo che i capitali istituzionali debbano giocare un ruolo centrale: attualmente gli investitori istituzionali italiani investono nel Real Estate solo il 10% del proprio capitale di circa 1.000 miliardi di euro, a fronte di una media globale del 15%. La differenza sarebbero 50 miliardi di euro che potrebbero essere investiti oggi stesso”, sottolinea Catella. “Dall’altra parte, i privati dispongono di risparmi non investiti per 1.700 miliardi – attualmente depositati in conti bancari con interessi pari allo 0 – e potrebbero contribuire con altri 85 miliardi di euro. Il resto potrebbe provenire da prestiti bancari, fondi pubblici e capitale internazionale”.
La fotografia tracciata da Manfredi Catella mostra come sia possibile già oggi dare il via alla trasformazione del patrimonio immobiliare italiano, contribuendo in maniera decisiva alla transizione energetica e ambientale e agendo da stimolo a tutto l’indotto, sia in termini occupazionali sia di fatturato.
Ma qual è il nuovo modello di città di cui COIMA si fa promotrice e che dovrebbe essere finanziato da questi investimenti?
Infrastrutture Creazione di un contesto di città connesse
tra le quali è possibile spostarsi rapidamente
Manfredi Catella risponde a questa domanda facendo riferimento al classico modello delle città del passato, tutte invariabilmente progettate e cresciute intorno a grandi spazi pubblici: la piazza, il tempio, il mercato. “Dobbiamo tornare a concepire le città con l'uomo al centro", sottolinea. "Vivendo in silos e creando agglomerati non più centrati sull'uomo, ma sulla massimizzazione del profitto, ci siamo allontanati da questo schema. Oggi dobbiamo guardare al passato per progettare un futuro veramente sostenibile”.
È a partire da questa riflessione che il CEO di COIMA ci accompagna nell’ultima parte della sua riflessione, incentrata sul concetto di connessione e sul ruolo che le infrastrutture possono e devono giocare in questa nuova era della città. “Oggi farei un passo in più”, continua Catella, “prendendo come spunto la rete ferroviaria italiana, lungo la quale è possibile evidenziare le città raggiungibili in 1 ora e mezza partendo da Milano, Roma, Bologna e Napoli”. Questa prospettiva individua quattro aree della penisola all’interno delle quali il tempo necessario per spostarsi da un punto all’altro è piuttosto ridotto. “L'Italia ha una grande rete di città di medie dimensioni e buoni collegamenti di trasporto accessibili alla maggior parte dei suoi cittadini”.
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Ecco perché “gli investimenti in infrastrutture e connettività sono più importanti di quelli negli edifici: invece di costruire più case a Milano, la soluzione per garantire alloggi accessibili a tutti è quella di potenziare i collegamenti tra Milano – o Roma, o Verona – e le molte città più piccole a distanza pendolare in cui il prezzo delle case è decisamente più basso, come Genova o Brescia”.
La chiave per calmierare la crescita dei prezzi che caratterizzano le nuove città passa dunque per un percorso su due livelli: il primo prevede di destinare gli investimenti per i nuovi edifici a progetti di rigenerazione del patrimonio immobiliare esistente, in modo da rendere le città più accoglienti, organizzate, tecnologiche, e in cui tutto è raggiungibile in breve tempo. Il secondo, invece, riguarda la creazione di un contesto di città connesse tra le quali è possibile spostarsi rapidamente, permettendo alle persone di vivere in una città e di lavorare in un’altra.
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Una grande sfida nella quale COIMA sta facendo la propria parte. “Questo è il futuro che vogliamo costruire, un futuro in cui le infrastrutture uniscano le città in una rete vivibile e sostenibile”, sottolinea Catella. “Noi abbiamo già varato un piano di investimento triennale che guiderà i nostri progetti immobiliari. Si tratta di più di 2 milioni di metri quadri di progetti di sviluppo e rinnovamento, che non utilizzano i combustibili fossili e che sono in grado di generare un impatto economico positivo di 12,5 miliardi di euro, anche grazie ai fondi di investimento da noi gestiti”.
"La sfida è immensa, ma se ci impegniamo tutti, possiamo trasformare le nostre città: è un viaggio che dobbiamo intraprendere insieme, per il bene delle generazioni future.”
