“Lavorare oggi nel campo immobiliare in una città come Milano significa fare i conti con due tendenze piuttosto evidenti. Da una parte c’è grande enfasi sull’attrattività della città, di fatto un valore positivo, che veicola però meccanismi selettivi ed espulsivi: Milano, infatti, sta diventando una città estremamente problematica per tutto il ceto medio e per le persone che percepiscono un reddito medio”.

Alessandro Maggioni, Presidente del Consiglio di
Amministrazione del Consorzio Cooperative
Lavoratori di Milano

Alessandro Maggioni, Presidente del Consiglio di Amministrazione del Consorzio Cooperative Lavoratori di Milano, tra i partner di COIMA in diversi progetti, ha passato molti anni nell’ambito cooperativo e ha potuto osservare questa tendenza consolidarsi nel corso degli ultimi decenni: “con il nostro osservatorio OCA sulla casa abbordabile abbiamo fatto un’elaborazione sui dati FIMAA del 2022: allo stato attuale, uno stipendio di 1.500 €/mese permette a un privato di acquistare 15 mq sul nuovo e circa 25 sull’usato. Un dato che da solo mostra come le proposte abitative attuali di Milano non siano in grado di soddisfare le richieste della maggior parte dei cittadini.

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Una situazione resa ancora più problematica dal venir meno di alcuni indirizzi abitativi che in passato garantivano delle categorie di alloggi con prezzi differenziati e limitati, messi a disposizione di famiglie e individui in base al loro reddito: “i regimi abitativi sono tendenzialmente quattro. L’edilizia libera, che prevede la vendita di immobili a prezzi anche molto alti; l’edilizia convenzionata o ordinaria, cioè un’edilizia a un prezzo non proprio basso, ma nemmeno fuori controllo; un’edilizia convenzionata agevolata, con un valore che sta al di sotto dei 3.000 euro al metro quadro; e poi l’edilizia popolare”, sottolinea Maggioni. “Questi indirizzi negli ultimi anni sono stati un po’ dimenticati dall’amministrazione. È come se fossero state prese in considerazione solo l’edilizia libera per i ricchi e l’edilizia convenzionata per i meno abbienti, dimenticando tutto quello che c’è in mezzo”.

Il principio cooperativo che guida il Consorzio Cooperative Lavoratori, vuole rispondere esattamente alle esigenze di quei regimi abitativi che oggi vengono poco, o per nulla, considerati. “Il Consorzio è nato nel 1974 come fusione del precedente consorzio Acli Casa, proprio con la missione di costruire delle case che consentissero al ceto medio e medio basso di riuscire a lavorare e vivere a Milano. Da allora abbiamo realizzato circa 15.000 alloggi tra Milano e provincia basati sul modello cooperativo, con la partecipazione dei soci alla vita della nostra organizzazione. Oggi certamente lo scenario è cambiato ed è molto complesso per via dell’inflazione e dei prezzi molto alti presenti sul mercato”.

Secondo Alessandro Maggioni, proprio il modello cooperativo può fornire gli strumenti per rispondere all’attuale situazione dell’immobiliare a Milano, mettendo a disposizione dei cittadini una percentuale sempre più alta di case alla portata del ceto medio o, per usare un termine centrale anche nelle COIMA Roots, delle abitazioni “affordable”.

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Ma cosa si intende per affordable houses? Alessandro Maggioni e CCL hanno le idee molto chiare a proposito: “sono diversi gli elementi da tenere in considerazione. Il primo è senza dubbio il prezzo, che qualifica l’“abbordabilità” – termine che ci piace di più rispetto all’equivalente inglese – di un alloggio in relazione al reddito disponibile. Poi bisogna tenere conto del tema della qualità: una casa a costo giusto non per forza deve essere brutta. Questo è un tema su cui negli ultimi quindici anni stiamo puntando molto anche in cooperativa, sottolineando come una casa in cooperativa si conformi ai medesimi standard dell’edilizia privata”.

Ma è il terzo elemento che compone questa definizione di affordability a rappresentare un asset disruptive rispetto alla tradizione edilizia degli ultimi anni. Alessandro Maggioni fa infatti riferimento alla “dimensione della relazione tra spazio privato e spazio collettivo”.

L’abitare, inteso secondo il modello cooperativo, non è solo l’occupazione di uno spazio privato, ma è anche la disponibilità a entrare in un contesto di relazione con l’esterno. Un aspetto che deve essere tenuto in considerazione anche dal punto di vista progettuale: immobili pensati per offrire opportunità di dialogo con l’esterno, contribuendo al benessere dei residenti anche per quanto riguarda l’accesso a servizi e spazi pubblici.

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“Prezzo, qualità e relazione tra spazio privato e pubblico sono tre elementi cruciali per il nostro lavoro quotidiano. Quando si fa riferimento agli ultimi anni, contrassegnati da molti cambiamenti anche radicali, devo dire che da un punto di vista immobiliare la vita a Milano è stata impattata in misura forse inferiore rispetto a quanto ci si potrebbe aspettare. I fondamentali dell’abitare sono sempre un po’ gli stessi: la gente cerca una casa con spazi confortevoli”, sottolinea Maggioni.

“Un esempio è l’importanza dei terrazzi e delle logge, venuto alla ribalta in piena pandemia. Per noi non è stata una scoperta: la gente li vuole da sempre, si è soltanto consolidata una tendenza. La vera novità dal mio punto di vista riguarda proprio la predisposizione degli spazi collettivi: da una parte si sente parlare molto più frequentemente di cohousing, mentre dall’altra è aumentata l’attenzione alla creazione di spazi pubblici di qualità e al recupero di quegli spazi “interstiziali”, come i dehors di fronte ai ristoranti, che hanno recuperato vitalità”.

Sotto questo aspetto, in particolare, una impresa cooperativa può diventare agente di cambiamento, perché punta a redistribuire il benessere in una logica di società comunitaria basata su scambi mutualistici. “Oggi prevale ancora una dimensione molto egoistica”, continua Maggioni, “ma se si è capaci di gestire la progettazione di spazi collettivi con adeguato anticipo e di individuare cosa si vuole fare in questi spazi, si potrebbe trarre vantaggio dall’attuale situazione, che vede un minor tasso di litigiosità tra i partecipanti a un’esperienza cooperativa o di coabitazione”.

Anche in Italia, quindi, si sta affacciando una maggiore propensione a condividere dei “pezzi” della propria vita privata. Le esperienze che si vedono in altre grandi città, come Amsterdam e Barcellona, sono degli esempi auspicabili perché mostrano un equilibrio molto diverso tra il moto e la quiete, ed è questo che rende una città viva. Un bilanciamento tra pubblico e privato, tra spazio costruito e aree verdi, tra tempi lavorativi e di svago, che deve esserci anche in una condizione abitativa”.

Secondo Alessandro Maggioni e CCL, in un contesto cooperativo è possibile rafforzare questa tendenza anche in una città come Milano, superando la rigida distinzione tra spazio privato e pubblico che ha caratterizzato un’altra epoca dell’abitare. “Qualche esito positivo rispetto al passato lo cominciamo già a vedere”. Un elemento che non sempre viene considerato è che una vera cooperativa adotta un principio che risponde ai parametri ESG. Al suo interno, infatti, “si attivano meccanismi partecipativi e pedagogici, perché le persone si educano a stare insieme. In cooperativa si impara a stare dentro un percorso di complessità che non viene più insegnato da nessuno, perché oggi si intermedia ogni cosa”, riprende Maggioni.

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Oggi sono diversi i progetti di questo tipo attivati da CCL a Milano. Per citarne alcuni: il social housing di via Zoia, consegnato nel 2014, “era un progetto con un’area concessa con bando dall’amministrazione e sono stati fatti alloggi anche con edilizia economica popolare”, commenta Maggioni. “O ancora, recentemente, abbiamo consegnato un’altra operazione a Lambrate, il Cohabitat Lambrate, un intervento di ERS, edilizia residenziale sociale, con poco più di 100 alloggi in vendita a 2.150€ al mq e 50 alloggi in affitto con un costo di 75€ al metro quadro. Un esempio di canone di locazione in questo progetto è di 470 €/mese per un bilocale nuovo in classe A+++.”

Ex Scalo ferroviario di Porta Romana

Il primo progetto della collaborazione fra CCL e COIMA sarà sviluppato nell’ex scalo ferroviario di Porta Romana. In particolare, nell’ambito dell’Accordo di Programma che prevede per lo scalo circa 50.000 mq di Edilizia Residenziale Sociale, CCL e il fondo COIMA Housing svilupperanno la componente di edilizia convenzionata ordinaria con 225 unità abitative per circa 17.000 mq e la componente di Edilizia Residenziale Pubblica con 95 unità abitative per circa 5.000 mq.

L’impresa cooperativa si candida dunque come alternativa al mercato? “Io parlerei piuttosto di alleato del mercato e dell’impresa privata, verso uno scopo comune di offrire spazi abitativi, lavorativi e pubblici a disposizione di tutte le categorie di cittadini, che insieme compongono il mosaico di una metropoli come Milano”, conclude Maggioni.