Il termine “smart building” è probabilmente destinato a diventare la prossima buzzword in ambito Real Estate.
In generale, questa parola si riferisce agli “edifici intelligenti” capaci, attraverso le tecnologie digitali, di favorire la connettività da parte di abitanti e residenti, rendendo possibile l’accesso a nuovi servizi in modo integrato.

Per valutare in modo completo l’impatto che gli smart building possono avere sui cittadini è necessario però che forniscano risultati misurabili dal punto di vista della sostenibilità e del benessere di chi vi abita. Per questo motivo WiredScore, un sistema internazionale di rating per la valutazione della connettività digitale degli immobili fondato nel 2013 a New York con l’endorsement dell’ex sindaco Michael Bloomberg, offre due certificazioni – WiredScore e SmartScore - che, attraverso scorecard e programmi formativi, consente alle società immobiliari di misurare, migliorare, comunicare e promuovere la connettività digitale e le tecnologie di edifici in costruzione o già esistenti.

“Nei tre anni in cui abbiamo lavorato con COIMA, abbiamo sottolineato l'importanza di concentrarci sui risultati che la migliore tecnologia può fornire. Troppo spesso, il settore immobiliare si concentra sull'implementazione della tecnologia fine a se stessa, piuttosto che guardare da vicino i risultati che questa tecnologia può fornire a coloro che vivono e lavorano negli edifici.”, commenta William Buttery, Director of Business Development nel team Growth Markets di WiredScore.

Stefano Corbella – Sustainability Officer, COIMA

È interessante notare come un recente report di Moody's abbia rilevato in tutto il Nord America una crescita degli affitti superiore al 2,2% negli edifici certificati WiredScore in Classe A, a dimostrazione del ritorno sull'investimento ottenuto concentrandosi sulla tecnologia. Questa crescita viene riscontrata anche guardando ai 22 edifici COIMA in Italia, tra cui il Villaggio Olimpico di Porta Romana e molti degli edifici simbolo di Porta Nuova e, a proposito della relazione tra COIMA e WiredScore, Stefano Corbella, Sustainability Officer di COIMA, ricorda con un sorriso di essere stato il primo italiano a contattare questa società.

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“Avevo letto della certificazione perché avevamo contatti con investitori internazionali che mi avevano parlato di loro. Intuendone la potenzialità avevo insistito per essere tra i primi in Italia a poter certificare uno dei nostri edifici con il loro protocollo. Quest’ultimo definisce una serie di criteri tecnici di costruzione finalizzati a garantire un livello di prestazione e di dotazione degli edifici commerciali che potesse essere confrontabile a prescindere dal luogo e dal contesto di costruzione”.

Attualmente tutti gli uffici COIMA hanno ottenuto la certificazione Wiredscore e il prossimo step sarà far adottare questo protocollo anche agli edifici residenziali che, come sappiamo, negli ultimi anni hanno dovuto fungere anche da luoghi di lavoro, richiedendo una connettività e un’infrastruttura digitale a livello professionale.  

“Uno dei trend che vedo consolidarsi maggiormente in questi ultimi anni riguarda la stabilità e resilienza della connettività negli edifici. È già così per gli uffici, ma per quanto riguarda la componente residenziale è una tematica che oggi sta diventando molto importante. Sviluppare un edificio residenziale che abbia una connessione stabile, veloce, resiliente e che possa interagire con i dispositivi di oggi e domani diventa fondamentale”, sottolinea Corbella.

William Buttery, Director of Business Development
nel team Growth Markets di WiredScore

“In WiredScore abbiamo creato delle scorecard sia per gli uffici, sia per gli edifici residenziali e in entrambi i casi teniamo in considerazione alcuni aspetti fondamentali”, commenta Buttery. “Oltre a valutare la resilienza di un edificio ai danni accidentali e agli effetti del cambiamento climatico, ci focalizziamo soprattutto sulla predisposizione alle nuove tecnologie e sulla velocità di connessione, aspetto imprescindibile soprattutto per banche, uffici, imprese e attività commerciali che non possono permettersi tempi di disconnessione e di inattività di Internet”.

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Oggi, dunque, gli edifici devono essere necessariamente sostenibili, salubri e dotati di tecnologie digitali. Queste non trovano applicazione soltanto in alcuni immobili isolati, ma tutte le costruzioni si stanno dotando di sistemi intelligenti anche grazie a certificazioni, che rappresentano uno standard per la smart technology a cui l’intero settore del Real Estate può far riferimento, come la certificazione SmartScore. Quest’ultima riconosce e promuove gli smart building tecnologicamente all’avanguardia in grado di offrire esperienze e servizi agli utenti, favorire l’efficienza dei costi e soddisfare elevati e ambiziosi obiettivi di sostenibilità.

“SmartScore condivide con le certificazioni LEED e WELL un chiaro obiettivo: la realizzazione di un futuro sostenibile, e in questo le tecnologie digitali giocano un ruolo fondamentale”, precisa Buttery. “Oltre a LEED e WELL, inoltre, siamo riconosciuti anche da GRESB, il benchmark globale ESG per gli asset reali delle aziende. Le nostre certificazioni WiredScore e SmartScore trovano spazio nelle sezioni “Prestazioni e Sviluppo” delle nostre scorecard e in questi ultimi anni abbiamo visto aumentare le valutazioni complessive dei clienti da 4 stelle a 5 stelle e ciò ci ha consentito di offrire loro maggiori finanziamenti per i loro prestiti green”.

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Analizzando più da vicino l’assetto tecnologico del patrimonio immobiliare è opportuno, però, fare una distinzione: ci sono costruzioni con poco contenuto tecnologico e altri edifici che negli ultimi anni sono stati dotati di impianti di BMS (Building Management System) che sono stati integrati e automatizzati per funzionare con delle logiche standard, senza interazioni.

“Oggi il trend è quello di sfruttare ancor di più l’intelligenza artificiale negli edifici per generare delle analitiche ed essere più proattivi nella gestione immobiliare. Nelle costruzioni che hanno un impianto BMS stiamo testando un sistema che non modifica nulla, ma viene aggiunto all’infrastruttura esistente e, per i primi mesi, svolge una fase di apprendimento dell’edificio, per poi cominciare a interagire con l’immobile solo dopo aver imparato come quest’ultimo si adatta a determinati cambiamenti, sfruttando anche dati e informazioni provenienti da fonti terze, come le previsioni meteo”, interviene Corbella. “Se, ad esempio, è previsto un determinato evento meteorologico, l’impianto può partire prima e prepararsi a reagire per tempo a quell’evento. Questo è un progetto pilota che stiamo testando in alcuni immobili per misurare e capire l’effettivo beneficio e poi applicarlo all’intero settore”.

Il passo successivo sarà poi quello di progettare edifici che integrino una piattaforma digitale di servizi rivolti agli utenti. La società COIMA HT (Human Technology), specializzata nello sviluppo e nell’integrazione di soluzioni digitali per abilitare servizi dedicati ai bisogni delle persone, ambisce ad applicare questo concetto a un livello superiore, quello di quartiere.

“In Porta Nuova, ad esempio, abbiamo messo a sistema una serie di edifici che hanno differenti asset class, come uffici, residenze e spazi pubblici, e abbiamo sviluppato l’app di Porta Nuova, attraverso cui l’utente può interagire e usufruire di una serie di servizi. Oggi stiamo aggiornando questa applicazione per offrirli non solo a chi vive e lavora in quest’area, ma anche ai cittadini e ai turisti. Puntiamo così a trasformare questa piattaforma di connessione in una piattaforma di comunità”, conclude Corbella.

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Parole da cui emerge già il tema che caratterizzerà le prossime fasi di diffusione degli smart building: questi costituiscono un nodo all’interno di un tessuto di connessioni e relazioni più ampio, che assume progressivamente la forma di quartieri smart – a cui potranno ancorarsi le comunità energetiche che stanno nascendo anche in Italia – e di smart city. L’esperienza di Porta Nuova dimostra come, per capitalizzare in modo decisivo le opportunità messe a disposizione dalla tecnologia, sia importante progettare non solo edifici, ma anche i contesti – a loro volta “intelligenti” – dove troveranno spazio.
Un passo in più verso un futuro sostenibile, a basso impatto ambientale e misurabile nei propri risultati.