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Nell’ambito della proposta di Project Financing per la riqualificazione e la valorizzazione dell’area Sud dell’ex Manifattura Tabacchi di Lucca, promossa da Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca attraverso il Fondo riservato COIMA Urban Regeneration Fund II gestito da COIMA SGR, il 4 febbraio 2021 Fondazione e COIMA hanno illustrato pubblicamente il progetto protocollato al Comune di Lucca.
Per garantire la massima e più trasparente informazione sui contenuti, sono disponibili in questa pagina la registrazione dell’evento e il documento di presentazione.
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Per assicurare il più ampio confronto sulla proposta è stato inoltre attivato l'indirizzo email dedicato manifatturasud@fondazionecarilucca.it, al quale far pervenire domande e richieste di approfondimenti cui sarà fornito riscontro su questa pagina con cadenza settimanale.
Rispondiamo di seguito ai principali quesiti che sono stati formulati rispetto al progetto, precisando che il riscontro può essere fornito limitatamente alle richieste di chiarimento o approfondimento relative alla Proposta depositata e ai Proponenti. Domande inerenti lo stesso oggetto di interesse sono state raggruppate e/o riassunte per evitare ripetizioni.
1. Chi garantisce che i beni conferiti dal Comune saranno poi utilizzati dai privati come viene raccontato, cioè che mantengano le destinazioni d’uso che oggi vengono dichiarate?
Gli interventi di recupero sugli immobili che comportano un cambio di destinazione d’uso saranno oggetto del Piano Attuativo che i Proponenti si impegnano a presentare al Comune entro 24 mesi dal trasferimento della proprietà degli immobili e la cui approvazione sarà preceduta anche dal parere della Conferenza di Servizi ex art. 23 della Disciplina di Piano del PIT/PPR alla quale parteciperanno tutti gli enti pubblici competenti (inclusa la Soprintendenza).
2. Sempre sul tema delle destinazioni: perché i Proponenti sembrano far finta che non esistano i vincoli della Soprintendenza a cambiare la destinazione d’uso degli edifici?
Ai Proponenti sono ben noti il vincolo storico artistico presente sulla Ex Manifattura Tabacchi così come le prescrizioni dettate dalla Commissione Regionale per il Patrimonio Culturale del Segretariato Regionale per la Toscana nelle autorizzazioni rese ai sensi dell’art. 55 d.Lgs. 42/2004 per la vendita degli edifici. Tutto ciò è infatti espressamente richiamato nei documenti allegati alla Proposta. Si segnala inoltre che i Proponenti hanno già chiarito, accogliendo la richiesta del Comune, di assumersi ogni rischio correlato alla impossibilità di introdurre nuove destinazioni d’uso.
3. Chi assicura che saranno realizzate tutte le opere e i recuperi che vengono dichiarati?
I Proponenti si impegnano a realizzare tutti gli interventi edilizi che non comporteranno modifica dell’attuale categoria funzionale d’uso e che saranno autorizzati alla data del 31.10.21. I Proponenti, inoltre, come chiarito nella risposta al quesito n. 1, si impegnano a presentare al Comune domanda per l’approvazione di Piano Attuativo entro 24 mesi dal trasferimento della proprietà degli immobili.
4. Il Project Financing non è economicamente svantaggioso per il Comune? Non andrebbero persi gli incassi dei parcheggi cedendoli al privato? Si sta configurando un danno erariale!
Le operazioni di Project Financing tipicamente hanno un saldo negativo per l’amministrazione concedente, dal momento che “investe” risorse disponibili per ottenere un beneficio per la collettività dotandosi di infrastrutture e servizi. Nel caso della Manifattura, in considerazione della riduzione delle redditività accettata dalla Fondazione nelle ultime integrazioni alla Proposta depositate a febbraio 2021, il saldo netto per il Comune per la durata della Concessione (stimato dall’Analisi Costi Benefici depositata dai Proponenti) è nettamente positivo e potrà arrivare fino a 36 Milioni di euro, di cui Euro 13 Milioni derivanti dal meccanismo di compartecipazione ai ricavi (“revenue sharing”) generati dalla gestione dei parcheggi; essi - in caso di raggiungimento degli obiettivi di ricavi contenuti nel piano economico finanziario - garantiscono un beneficio annuo pari a quanto mediamente incassato dal Comune nel triennio 17-19. Per di più il Comune trasferisce integralmente al concessionario ogni rischio relativamente alla gestione dei parcheggi.
5. Perché la Fondazione deve guadagnare da questa operazione? Non può farla per il bene della città?
In considerazione dell’entità dell’investimento complessivo (60 Milioni di euro necessari sia alla realizzazione delle opere pubbliche sia al recupero degli immobili che compongono la Manifattura Sud), l’operazione, come più volte precisato, non può che configurarsi per la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca come investimento patrimoniale e non come erogazione. Peraltro, la redditività complessiva dell’operazione (stimata in circa il 3,5%) risulta molto ridotta rispetto ai rischi assunti, e si giustifica con lo scopo sociale della Fondazione che ha accettato una riduzione della redditività sulla componente del Project Financing al 5% (rispetto a una media del 9% per operazioni similari). L’investimento effettuato da parte della Fondazione, è da inquadrarsi inoltre nell’ambito degli investimenti di tipo ESG (Environmental, Social e Governance) e, soprattutto, nell’ambito del Mission Related Investment, che consiste nella destinazione di quote di patrimonio in investimenti volti a soddisfare bisogni territoriali entro livelli di rischio ponderati. Sia gli investimenti di tipo ESG sia quelli relativi al Mission Related, prevedono rendimenti finanziari più bassi in favore di importanti impatti socioeconomici per il territorio.
6. Perché il Comune svende il suo patrimonio? A febbraio 2017 aveva messo all’asta un solo edificio a 5 milioni di euro e ora vende l’intero complesso immobiliare a soli 3,2 milioni?
Non si tratta di una svendita. L’asta precedente è andata deserta per mancanza di soggetti interessati in quanto:
- la valorizzazione degli immobili sarebbe stata possibile solo a fronte di un recupero di tutta l’area circostante, i cui costi sono ingenti e nessun privato avrebbe mai potuto sostenerli in proprio andandoli a sommare ai costi di riqualificazione degli immobili
- trattandosi di beni fortemente degradati, essi richiedono costi di riqualificazione importanti, inclusi quelli di bonifica da amianto, fibre vetrose e guano
- la riqualificazione degli immobili va eseguita nel rispetto delle attuali normative di sostenibilità ambientale e adeguamento antisismico che, oltre a incidere sui costi, incidono anche sulle superfici disponibili visto che gli immobili andrebbero ripensati per l’aggiunta di corpi scala e altre misure antisismiche
- i valori immobiliari sono in forte decrescita nel centro storico, ancor più dopo la pandemia (a questo riguardo si evidenzia che i Proponenti hanno mantenuto ferma la proposta originaria “pre-Covid”)
- l’attuale destinazione d’uso è quella produttiva, senza alcuna certezza di poterla cambiare in considerazione dell’esistenza di vincoli (si veda risposta al quesito 2)
Si riportano altri due esempi recenti di Manifatture poste in vendita secondo un procedimento di asta pubblica entrambe andate deserte a prezzi proporzionalmente ancor più bassi di quello proposto quale oggetto di contributo pubblico:
- Manifattura Tabacchi di Torino, ottobre 2020, 67.000 mq in asta deserta a 6.665.000 (99€/mq) con destinazioni già approvate dal Piano di Governo del Territorio (lo strumento comunale di pianificazione urbanistica)
- Manifattura di Legnano, gennaio 2021, 41.000 mq in asta deserta al prezzo di €3.800.000 (93€/mq)
7. L'ex Manifattura diventerà di proprietà di una società a maggioranza Coima, non della Fondazione!
Tale affermazione è errata: in caso di aggiudicazione della gara pubblica al costituendo Raggruppamento Temporaneo di Imprese che ha presentato la Proposta di Project Financing, la società di progetto che diverrebbe concessionaria sarebbe posseduta per la quasi totalità dal fondo di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato “COIMA Urban Regeneration Fund II”, il cui unico “sottoscrittore” e “quotista” (e quindi beneficiario in termini economici) è la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca. Contrariamente a quanto affermato, Coima SGR S.p.A., quale società del risparmio autorizzata dalla Banca d’Italia, ricoprirebbe esclusivamente il ruolo di “gestore” del Fondo, di cui non sarebbe però il beneficiario economico. Inoltre, nella bozza di convenzione allegata alla Proposta di Project Financing è previsto che gli immobili della ex Manifattura Sud (costituenti il “contributo pubblico”) possano essere ceduti anche in via diretta al Fondo (non già a Coima) quale socio di maggioranza della società di progetto.
8. Residenze: perché dalla prima ipotesi formulata dai Proponenti, che prevedeva circa 90 appartamenti, si è passati a circa 25?
L’idea progettuale iniziale prevedeva un mix funzionale (non definito) strumentale a mantenere vivo il quartiere durante tutte le ore del giorno e della notte: uffici innovativi, cultura, negozi e servizi di quartiere, residenze e parcheggi. La presenza di una quota residenziale, in particolar modo, è ritenuta essenziale in quanto permette al quartiere di vivere dopo l’orario di chiusura degli uffici, mantenendolo animato anche nel weekend. Nell’ultima ipotesi progettuale (proposte di integrazione depositate a febbraio 2021) la quota di residenziale prevista è dell’11% rispetto alla superfice dell’intero complesso della Manifattura (Nord + Sud) ed è residuale rispetto alle superfici che ospiteranno la nuova sede di Tagetik e altre società che operano nel mondo dell’innovazione e produzione di software, e l’edificio a scopo culturale, espositivo e per realizzare funzioni civiche che verrà gestito direttamente dalla Fondazione CRL. La riduzione del numero di appartamenti discende in particolare dalla recente decisione della Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca di acquistare direttamente dal Fondo, una volta ultimata la riqualificazione, un edificio di circa 3.500 mq che sarà messo a disposizione della città per accogliere eventi culturali e altre funzioni civiche da individuare con il contributo della cittadinanza e delle associazioni del territorio.
9. La Fondazione CRL sta pagando 330mila€/anno a COIMA SGR per la gestione di un fondo che è – fino ad ora – inutilizzato, non sta buttando i suoi soldi?
La commissione di gestione del fondo è pari allo 0,55% dell’investimento complessivo; tale valore è nella parte bassa della forchetta dei costi per la gestione di fondi di sviluppo similari, compresa tra 0,5-0,85%. Tale costo è il più basso tra fondi similari con investitori istituzionali gestiti da COIMA SGR.
10. Come si può parlare di sostenibilità ambientale se è previsto un aumento di parcheggi e se poi il Comune per i prossimi 40 anni sarà costretto a concordare con i proponenti le nuove politiche della mobilità cittadina? Il fatto di destinare una parte della ex Manifattura Tabacchi a parcheggio per auto significherebbe condizionare la politica futura della mobilità della città incentivando di fatto il mezzo di mobilità più inquinante.
Il nuovo parcheggio non incentiva l’utilizzo delle macchine, al contrario si propone di diventare un hub di scambio tra mobilità veloce e mobilità lenta, promuovendo l’integrazione della mobilità sostenibile nella città. Si prevedono un centinaio di biciclette e altri servizi di mobilità elettrica (stazioni di ricarica per veicoli elettrici, a idrogeno ecc.) che potranno essere utilizzati da chi parcheggia la macchina e vuole muoversi in maniera efficiente e sostenibile all’interno della città.
La proposta non ha lo scopo di condizionare le scelte del Comune in tema di mobilità, ma di instaurare un dialogo costruttivo con l’amministrazione volto unicamente a evitare di compromettere in maniera significativa l’utilizzo dei parcheggi. Si tratta d’altronde di un investimento infrastrutturale di lungo periodo (40 anni) il cui rientro si basa sulle aspettative dei flussi futuri, non solo dai parcheggi, ma anche dalle iniziative sulla mobilità e dalla gestione delle piazze.
La sostenibilità ambientale è uno dei principi ispiratori e centrali del progetto, che si propone di diventare un esempio virtuoso di rigenerazione urbana sostenibile, con l’applicazione – per la prima volta in Italia per un progetto di così ampie dimensioni – di logiche di investimento ESG (Environmental, Social and Governance) che possano generare impatti positivi ambientali, sociali ed economici misurabili. Verranno restituiti alla città circa 30.000 mq di aree e spazi bonificati, si risparmieranno circa 50.000 mq di consumo di suolo grazie al recupero del patrimonio edilizio esistente, che comporterà un risparmio di circa 14.580 tonnellate di CO2 rispetto alla realizzazione di una nuova costruzione equivalente. Gli edifici saranno certificati LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design) e saranno riqualificati adottando tecniche costruttive e materiali che ridurranno le emissioni in fase di costruzione, e che promuoveranno l’uso di materiali naturali basati su principi di economia circolare (riuso futuro dei materiali e componenti edilizie).
11. Perché tra le due alternative che il Comune ha dato, non sono stati stralciati i parcheggi, ma si è scelto di rimodulare gli introiti della loro gestione?
I Proponenti si sono resi disponibili a introdurre ulteriori misure migliorative alla Proposta presentata e hanno preferito rimodulare alcuni aspetti economico-finanziari piuttosto che stralciare una parte dei parcheggi. Affinché il sistema dei parcheggi possa essere gestito in maniera efficace ed efficiente, occorre preservarne l’unitarietà, soprattutto per garantire agli utenti il miglior servizio possibile. Ad esempio, nel nuovo parcheggio pluripiano è stata ipotizzata una struttura tariffaria che privilegia la sosta di lunga durata con un risparmio del 20% su 4 ore rispetto all’attuale tariffa minimale.
Le misure migliorative si fondano, è bene sottolinearlo, sulla disponibilità della Fondazione CRL di ridurre la remunerazione del capitale investito sul solo Project Financing dal 7% a un rendimento non inferiore al 5% (che scende al 3,5% se si tiene conto dell’intervento complessivo), in ragione dell’ottica “mission related” dell’investimento. La riduzione del rendimento consente alternativamente di ridurre la durata della concessione da 40 a 25 anni, ovvero la revisione del meccanismo di revenue sharing a favore dell’Amministrazione Comunale. Tale meccanismo potrebbe portare un ulteriore beneficio finanziario per il Comune per circa 13 milioni nell’arco dei 40 anni della concessione.
12. In che modo il progetto risponde alle specificità e all’identità di Lucca? Lucca non è Milano!
La Proposta di Project Financing protocollata riguarda esclusivamente la realizzazione del sistema parcheggi e degli spazi pubblici, ma il progetto non è già definito in relazione alle funzioni da insediare nel complesso della Ex Manifattura Tabacchi. Gli aspetti relativi ai futuri usi cui destinare gli immobili saranno definiti in sede di realizzazione del Piano Attuativo e i Proponenti sono altresì intenzionati a identificare un percorso di partecipazione e condivisione con la cittadinanza per raccogliere spunti per completare i contenuti del progetto.
L’idea originaria è quella di realizzare un progetto sostenibile pensato per riportare i giovani in centro dopo la pandemia, stimolare la ripresa e favorire l’inclusione sociale. L’obbiettivo è di fare di Lucca una città più ecologica, digitale e resiliente, protagonista della Next Generation EU.
13. Non c’è modo di incrementare i posti auto vista la necessità di parcheggi in città?
Sono previsti circa 500 posti auto, +265 posti auto rispetto ai posti auto esistenti, di cui 425 pubblici (+10% rispetto agli stalli di tutto il centro storico).
Il progetto presentato risulta correttamente dimensionato anche su un orizzonte temporale di lungo periodo nel quale l’uso dell’auto sarà meno frequente. Sono inoltre presenti limiti fisici allo sviluppo di parcheggi ulteriori. I Proponenti non sono intenzioni ad abbattere interi edifici o riconvertirli per realizzare dei silos intensivi, in quanto attribuiscono un valore centrale al riuso di quanto già costruito per le nuove destinazioni di cui la città ha più bisogno.
14. Perché il Comune è tenuto ad accettare la stima di soli 3,2 milioni per gli immobili della ex Manifattura Tabacchi senza poter obiettare nulla o quantomeno controproporre un valore superiore?
Come chiarito nella risposta al quesito n. 6, tale stima tiene conto di una serie di costi che condizionano il valore degli immobili, ma che è necessario affrontare affinché si possa procedere alla riqualificazione dell’intero complesso e delle aree circostanti. Complessivamente il costo totale di progetto è stimato in circa 60 milioni di euro che condiziona necessariamente il valore degli edifici. Qualora il Comune di Lucca decretasse l’interesse pubblico della proposta di Project Financing, sarà bandita una gara pubblica alla quale potranno partecipare anche altri soggetti. La gara, infatti, tutela ulteriormente l’Amministrazione poiché è uno strumento trasparente per confrontare progetti concreti e realizzabili anche sulla base di criteri e valori di mercato: se ci saranno proposte sostenibili dal punto di vista finanziario che prevedano per gli immobili della ex Manifattura una valorizzazione superiore a quella della proposta della Fondazione CRL e di COIMA SGR, queste potranno aggiudicarsi il progetto.
